Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder schreven wij al dat huur in artikel 7:201 BW wordt omschreven als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
De voorzieningenrechter te Den Haag diende recent (ECLI:NL:RBDHA:2016:566) te beoordelen of een “antikraak-overeenkomst” waarbij een vergoeding door de gebruiker was verschuldigd van € 220,- per maand, diende te worden aangemerkt als een huurovereenkomst (en of de gebruiker dus een beroep op huurbescherming toekwam).
De voorzieningenrechter overweegt dat bij een bruikleenovereenkomst gaat om het in gebruik geven van een zaak om niet terwijl er bij een huurovereenkomst sprake dient te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Voor de vraag hoe de overeenkomsten moeten worden gekwalificeerd is bepalend de inhoud van de overeenkomst in het licht van hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen stond, aldus de voorzieningenrechter.
De voorzieningenrechter stelt vast dat uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten volgt dat het gebruik van de ruimten slechts tijdelijk was, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere omwikkeling van het object, dat de gebruikers van de ruimten, bereid zijn hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn en dat dit gebruik korte tijd later zal eindigen en het object alsdan moet worden ontruimd. Uit de bepalingen van de overeenkomst volgt verder dat de door de gebruikers te betalen vergoeding dient ter bestrijding van de bedrijfskosten van het antikraakbedrijf en niet aan huur kan worden gelijkgesteld, aldus de voorzieningenrechter. Opgenomen is ook dat “gebruiker zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogd gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is”. Voorts is in de overeenkomsten opgenomen dat de werking van de redelijkheid en billijkheid en de goede trouw zich er tegen verzetten dat (toch) een beroep wordt gedaan op huurbescherming, alsmede dat een dergelijk beroep in strijd is met de bedoeling van partijen. Uit deze bepalingen volgt expliciet dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten overweegt de voorzieningenrechter.
De gebruikers stellen zich voorts nog op het standpunt, nu het antikraakbedrijf heeft nagelaten voldoende te duiden hoe haar bedrijfskosten zijn opgebouwd, de door hen betaalde maandbedragen moeten worden aangemerkt als financiële tegenprestatie en daarmee als huurprijs. Daarin worden zij niet gevolgd door de voorzieningenrechter. Het antikraakbedrijf heeft een opsomming gegeven van de activiteiten die zij financiert uit het totaal aan maandelijks te innen bruikleenvergoedingen, zoals beheer, communicatie, incasso, 24 uur bereikbaarheidsdienst, administratie, acquisitie. onderhoud en overhead. Dit wordt in de gegeven situatie afdoende geacht ter onderbouwing van de stelling dat dit bedrag dient als vergoeding van de exploitatiekosten, aldus de voorzieningenrechter.
De voorzieningenrechter komt zodoende tot de conclusie dat de overeenkomst niet kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst, en dat de gebruikers zich aldus niet kunnen beroepen op huurbescherming.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.