Praktijkgebieden: Vastgoed
In mijn blog van 19 april 2016 heb ik reeds uiteengezet wat de vereisten zijn voor verkrijging door verjaring van onroerende zaken. Eén van die vereisten is bezit van het eigendomsrecht van de onroerende zaak. Zoals gezegd wordt bij de beoordeling of er sprake is van bezit een objectieve maatstaf toegepast. Deze objectieve maatstaf houdt in dat uit de uiterlijke – objectief waarneembare – feiten en omstandigheden de wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.[1]
Een voorbeeld van een bezitsdaad waaruit over het algemeen de pretentie van eigendom blijkt is een omheining van een stuk grond waarmee derden de toegang wordt ontzegd. Echter niet in alle gevallen dat er sprake is van een omheining met uitsluiting van derden zal tevens sprake zijn van een pretentie van eigendom. Dat zal bijvoorbeeld niet het geval zijn wanneer een huurder per ongeluk een hek over de erfgrens plaatst. De huurder zal dan niet de pretentie hebben eigenaar te zijn van het stukje grond, maar eerder in de veronderstelling zijn dat dat stuk grond onderdeel is van het gehuurde. Stel nou dat de huurder het hek niet per ongeluk over de erfgrens plaatst, maar dit expres doet met de innerlijke wil het stuk grond als eigenaar in bezit te nemen, kan de huurder dan zolang hij het naastgelegen perceel huurt op den duur eigenaar worden van dat stukje grond? Het antwoord luidt nee.
Om te kunnen spreken van bezit van een eigendomsrecht is nodig dat het gedrag op grond waarvan de eigendomsverkrijging wordt gepretendeerd ondubbelzinnig wijst op pretentie van eigendom, aldus A������������������������G Rank Berenschot. Bezit is niet ondubbelzinnig indien de machtuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld die van gebruiker krachtens een beperkt recht of een persoonlijk recht.[2] Gelet op het vereiste van ondubbelzinnigheid is er in het voorbeeld van de huurder die expres een stuk grond van de buurman omheint, geen sprake van bezit in de zin van art. 3:107 lid 1 BW. Omdat de huurder op het naastgelegen perceel van de buurman een persoonlijk recht heeft zal het voor de buurman immers niet duidelijk zijn met welke pretentie de huurder het stuk grond in gebruik neemt; hij kan dat doen met de pretentie van huurder, maar ook met de pretentie van eigenaar.
Voor het oordeel dat er geen sprake is van ondubbelzinnig bezit is, zoals ook het geval was in de casus van de huurder, nodig dat er concrete – objectieve – aanknopingspunten zijn dat degene die het stuk grond gebruikt dat mogelijk doet ter uitoefening van een ander recht dan het recht van eigendom. In de jurisprudentie werd dit echter regelmatig miskend, doordat bij de beoordeling of het gedrag ondubbelzinnig wijst op een pretentie van eigendom vaak een theoretische/abstracte benadering werd toegepast. Zo oordeelde het hof Den Haag op 16 februari 2010 dat de volgende handelingen: het gebruiken, beplanten, onderhouden en aanleggen van een tuinpad, niet kenmerkend zijn voor het uitoefenen van bezit van een stuk onbebouwde grond, omdat (theoretisch gezien) tevens een huurder van een woning met een tuin dergelijke handelingen mag verrichten. Op 18 september 2015 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke theoretische benadering onjuist is; er dienen objectieve aanwijzingen te zijn om de machtsuitoefening door de persoon die pretendeert rechthebbende te zijn ook daadwerkelijk als die van een beperkt of persoonlijk gerechtigde aan te merken.[1] A-G Rank-Berenschot, conclusie (onder 2.4.5) voor HR 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505.[2] A-G Rank-Berenschot, conclusie (onder 12) voor HR 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.