Praktijkgebieden: Huurrecht
Verhuurders van bedrijfsruimten zijn er doorgaans bij gebaat dat het gehuurde niet leeg komt te staan. Dit kan immers uiteindelijk een negatief effect hebben op de waarde van het pand alsmede de (ver)huurwaarde. Eerder berichtten wij al dat uit de wet niet expliciet een exploitatieplicht geldt voor de huurder van bedrijfsruimte. Een exploitatieplicht kan wel uit de huurovereenkomst volgen.
In een niet op rechtspraak.nl gepubliceerde uitspraak van de kantonrechter te Den Haag van 1 mei 2015 (WR 2016/53) moest de kantonrechter de vraag beantwoorden of tussen partijen een exploitatieplicht voor de huurder was overeengekomen.
De verhuurder vordert nakoming van de exploitatieverplichting op grond van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6.1 AB dient de huurder het gehuurde, gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst, daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, zijnde (artikel 1.2 huurovereenkomst) als artsenpraktijk met poliklinische behandeling c.q. het exploiteren van een cosmeticakliniek.
Tussen partijen is volgens de kantonrechter niet in geschil dat de operatiekamer van het het gehuurde niet aan de eisen voldoet voor de exploitatie die de huurder voor ogen heeft (na verscherpte regels van de Inspectie voor de Gezondheidszorg, “IGZ”) en dat het vanwege de specifieke kenmerken van het gehuurde ook niet mogelijk is om het gehuurde hiertoe aan te passen. Tegen die achtergrond wordt het vooralsnog niet redelijk geacht om van de huurder te verlangen dat zij volledig gebruik maakt van het gehuurde. De huurder heeft de stelling van de verhuurder dat zij ook voor andere activiteiten van haar concern gebruik kan maken van het gehuurde voldoende weerlegd. Daarbij geldt dat het aan de huurder is om haar organisatie en de spreiding van activiteiten zo in te richten als haar goeddunkt.
Aan de andere kant is het volgens de kantonrechter duidelijk dat de verhuurder door leegstand in zijn belangen wordt geschaad en dat leegstand tot waardevermindering van het gehuurde kan leiden. De vraag is echter of er sprake is van leegstand, aldus de kantonrechter. De huurder heeft met de door haar in het geding gebrachte stukken, die door de verhuurder onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, volgens de kantonrechter voldoende aangetoond dat het gehuurde – weliswaar beperkt – wordt gebruikt. Daarbij is van belang dat, zoals de huurder terecht heeft aangevoerd, in de huurovereenkomst over het gebruik geen nadere invulling is opgenomen met betrekking tot de openingstijden of het aantal personeelsleden dat aanwezig dient te zijn. Het gehuurde wordt dus weliswaar minder intensief gebruikt dan voorheen, maar er kan niet worden gesproken van leegstand. Verder heeft de verhuurder niet weersproken dat de huurder maatregelen heeft genomen (verlichting en verwarming aan- en uitzetten, het uitvoeren van onderhoud) om eventuele schadelijke effecten van het beperkte gebruik tegen te gaan en ziet het gehuurde er – afgaande op de in het geding gebrachte foto's – goed onderhouden en voldoende ‘bewoond' uit, aldus de kantonrechter. De huurder is naar het oordeel van de kantonrechter met de door haar genomen maatregelen voldoende tegemoetgekomen aan de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder.
De door de verhuurder gevorderde ontruiming van de huurder wordt door de kantonrechter dan ook afgewezen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.