Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij al dat in artikel 7:268 BW is bepaald wat de consequenties zijn voor een huisgenoot van de huurder, ingeval de huurder overlijdt. Als de huisgenoot een medehuurder is, zet die de huurovereenkomst als huurder voort. Indien de huisgenoot niet formeel als medehuurder kan worden aangemerkt, is het moeilijker om de huurovereenkomst voort te zetten. Hij kan de huurovereenkomst alleen voortzetten indien hij kan aantonen dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Bij de beantwoording van deze vraag dienen alle relevante omstandigheden te worden meegewogen.
Het kan voorkomen dat de huisgenoot bij de rechter vordert dat hij voortaan (op grond van een duurzame gemeenschappelijke huishouding) als medehuurder wordt aangemerkt, waarbij dikwijls de verhuurder (in reconventie) ontruiming vordert van deze huisgenoot. Voornoemd artikel schrijft voor dat in een dergelijk geschil de huisgenoot het gehuurde mag blijven gebruiken totdat onherroepelijk over het geschil is beslist. Met onherroepelijk wordt kort gezegd bedoeld dat niet meer in hoger beroep c.q. cassatie kan worden gegaan (bijvoorbeeld doordat de termijn om in hoger beroep/cassatie te gaan is verlopen, dan wel doordat de hoogste rechter een eindbeslissing heeft genomen).
In een recente uitspraak oordeelde het Hof Den Haag dat een rechterlijke instantie die over een dergelijk geschil dient te oordelen zodoende in beginsel een eventueel toegewezen ontruimingsvordering van de verhuurder niet uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren (zonder bijkomende, bijzondere omstandigheden). Uitvoerbaar bij voorraad houdt in dat het vonnis kan worden uitgevoerd (in casu kan worden ontruimd), terwijl nog niet onherroepelijk is beslist (bijvoorbeeld doordat nog in hoger beroep kan worden gegaan).
Het hof overweegt dat in artikel 7:268 lid 2 BW is opgenomen dat de persoon die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur voortzet gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder en nadien, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende vordering en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Uit die laatste zinsnede volgt dat de huisgenoten in beginsel gerechtigd zijn de huur voort te zetten totdat in het door hen ingestelde hoger beroep onherroepelijk op hun vordering is beslist, aldus het hof. Nu geen sprake is van bijzondere omstandigheden (zoals misbruik van recht of een onevenredigheid van wederzijdse belangen) die tot een andere conclusie nopen, schorst het hof de door de verhuurder aangevangen ontruiming totdat in het geschil onherroepelijk is beslist.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.