Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij op onze website al over de risico's bij het als huurder onderverhuren van een woning via Airbnb. Doorgaans is het de huurder contractueel niet toegestaan om de woning te verhuren aan derden (bijvoorbeeld via Airbnb) zonder toestemming van de (hoofd)verhuurder.
Toch kwam recent een huurder die de woning zonder toestemming van de verhuurder had verhuurd via Airbnb met de schrik vrij.
In deze zaak staat volgens de kantonrechter (te Amsterdam) vast dat de huurster door het verhuren via Airbnb aan derden zonder toestemming van de verhuurder heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene voorwaarden. Dit levert volgens de kantonrechter in beginsel het recht op voor de verhuurder om de huurovereenkomst met de huurster te ontbinden. Dat is slechts anders, overweegt de kantonrechter vervolgens, als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Voor de vraag of die uitzondering zich in deze zaak voordoet is volgens de kantonrechter van belang dat de huurster de woning reeds acht jaar bewoont, zonder problemen. Ontbinding en ontruiming zullen voor haar grote gevolgen hebben. Dat zij na ontbinding en ontruiming op de door de verhuurder aangevoerde gronden goede kans heeft een nieuwe woning te vinden, zoals de verhuurder heeft aangevoerd, acht de kantonrechter geenszins vanzelfsprekend. Voorts is sprake van een beperkt aantal gevallen van kortdurende onderhuur. Weliswaar is ook dat in strijd met de huurovereenkomst, maar niet onbegrijpelijk is dat huurster bij een verbod van onderhuur in de eerste plaats heeft gedacht aan het langdurig in onderhuur geven van de woning terwijl zij zelf elders ging wonen. Nu huurster haar hoofdverblijf niet heeft verplaatst is de woning ook niet aan de sociale woningmarkt onttrokken, aldus de kanontrechter. De verhuurder heeft hier tegenin gebracht dat juist voor het verbod op kortdurende onderverhuur via websites als Airbnb, de laatste tijd veel aandacht bestaat. Dat huurster hiervan in 2014 (toen de onderverhuur via Airbnb plaatsvond) al op de hoogte was is echter niet gebleken, aldus de kantonrechter. De eerste gepubliceerde rechtspraak hierover dateert van eind 2014 en dat voor dit onderwerp op de website van de verhuurder aandacht werd gevraagd wil niet zeggen dat huurster daarvan kennis heeft genomen, aldus de kanonrechter. Dit maakt overigens niet dat sprake is van marginale schendingen van de huurovereenkomst, zoals namens huurster is betoogd. Waar het om gaat is dat voorstelbaar is dat huurster zich van de schendingen en mogelijke consequenties onvoldoende bewust was. Nadat huurster in juni 2015 met de bevindingen van de verhuurder was geconfronteerd, is van onderverhuur ook geen sprake meer geweest.
De kantonrechter komt vervolgens tot de conclusie dat de tekortkoming ontbinding in dit geval niet rechtvaardigt, zodat de vorderingen die daar op zien zullen worden afgewezen. Zouden zich in de toekomst nieuwe gevallen van onderverhuur voordoen, dan ligt voor de hand dat voorgaande afweging in het nadeel van huurster uit zal vallen, aldus de kantonrechter. Ook meer in het algemeen heeft te gelden dat naarmate in publieke of individuele berichtgeving meer aandacht bestaat voor het verbod op (en de consequenties van) kortdurende onderverhuur via websites zoals Airbnb, de kans toeneemt dat de waardering van de tekortkoming in het nadeel van huurder uitvalt, aldus de kantonrechter.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.