Praktijkgebieden: Bouwrecht
Op 23-02-2016 heeft het gerechtshof 's-Hertogenbosch een arrest gewezen over de vraag of een woning, als de aanbouw aan de woning na ongeveer vijftien jaar na de bouw ervan verzakt, de eigenschappen had die voor normaal gebruik van de woning nodig waren.
In het arrest gaat het om een woning waartegen in 1992 een aanbouw is gebouwd. Halverwege 2008 wordt de woning verkocht. In de koopovereenkomst is, zoals gebruikelijk in koopovereenkomsten voor woningen, opgenomen dat de verkoper garandeert dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
Een jaar na het tekenen van de koopovereenkomst ontstaan er scheuren in de aanbouw. Kopers laten de scheurvorming onderzoeken door een deskundige. De deskundige komt tot de conclusie dat de aanbouw, anders dan de op palen gefundeerde woning, op staal is gefundeerd (dat wil zeggen rechtstreeks op de draagkrachtige grondlaag) en er sprake is geweest van een snelle verandering van de evenwichtstoestand van de ondergrond. Deze verandering van de evenwichtstoestand van de ondergrond werd veroorzaakt door een verlaging van de grondwaterstand.
De kopers eisen van de verkopers een schadevergoeding voor de geleden schade aan de aanbouw. De kopers stellen dat de woning, omdat de aanbouw niet zou zijn gezakt als de aanbouw ook op palen was gefundeerd, niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van een woning nodig waren. De verlaging van de grondwaterstand en daarmee de verandering van de evenwichtstoestand van de ondergrond van de aanbouw zou namelijk minder invloed hebben gehad op een aanbouw gefundeerd op palen dan een aanbouw gefundeerd op staal. Nadat de rechtbank de vordering heeft afgewezen gaat de koper in hoger beroep bij het gerechtshof.
Volgens het gerechtshof was op de datum van de eigendomsoverdracht sprake van een woning met ongeveer 15 jaar daarvoor gerealiseerde aanbouw, waarbij van een merkbare verzakking van die aanbouw geen sprake was. Er was weliswaar sprake van enkele krimpscheurtjes, maar deze krimpscheurtjes hielden geen verband met enige verzakking van de aanbouw. Voorts staat volgens het gerechtshof vast dat zich in (of kort voor) september 2009, dus bijna een jaar na de eigendomsoverdracht, een eenmalige wijziging in de “niet draagkrachtige” ondergrond heeft voorgedaan. Nadien heeft zich geen verdere zakking of een nieuwe zakking voorgedaan. Dit alles brengt mee dat de verzakking van de aanbouw zich niet zou hebben voorgedaan als de onbekend gebleven eenmalige oorzaak van de verzakking van de ondergrond zich niet zou hebben voorgedaan. Zonder die oorzaak zouden kopers nu nog steeds hebben beschikt over een woning met aanbouw zonder dat daarbij sprake was van hinderlijke verzakking of scheurvorming. Derhalve rechtvaardigt volgens het gerechtshof het enkele feit dat de aanbouw was gefundeerd “op staal” en niet op palen, niet de conclusie dat de woning ten tijde van de levering op 1 oktober 2008 niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik van de woning nodig waren.
Kortom, het gerechtshof wijst de eis tot schadevergoeding van kopers af.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.