Praktijkgebieden: Huurrecht
Op grond van art. 7:204 BW leveren alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan huurder kunnen worden toegerekend een gebrek op. Toerekening aan verhuurder is voor de vaststelling van het gebrek niet van belang. Ook indien de genotsbeperkende omstandigheid niet aan verhuurder kan worden toegerekend, kan de huurder derhalve aanspraak maken op herstel van het gebrek (art. 7:206) en huurprijsvermindering (art. 7:207). Dit geldt echter niet voor een aanspraak van de huurder op vergoeding van gevolgschade. Voor vergoeding van gevolgschade is ingevolge art. 7:208 BW namelijk wel toerekenbaarheid van de verhuurder vereist. Van toerekenbaarheid is sprake indien het gebrek verwijtbaar is aan verhuurder (schuld) of voor diens risico komt krachtens wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen. Een gebrek kan slechts niet aan verhuurder worden toegerekend indien er sprake is van overmacht.
De kantonrechter te Den Haag heeft zich recentelijk nog gebogen over de vraag of de verhuurder aansprakelijk kon worden gehouden voor gevolgschade. De feiten waren als volgt. Verhuurder is eigenaar van twee boven elkaar gelegen woningen. In de vloer van de bovenste woning was als gevolg van een gescheurde waterleiding schade aan de ondergelegen woning (het gehuurde) ontstaan, alsmede schade aan de door huurder zelf aangebrachte vloer. Omdat de verhuurder de schade aan de vloer niet wilde vergoeden, weigerde de huurder de vloer te verwijderen waardoor schimmelvorming was ontstaan onder de laminaatvloer.
De verhuurder stelde zich in deze zaak op het standpunt dat zij niet aansprakelijk was voor de schade aan de laminaatvloer, omdat het gebrek (de lekkage) niet aan haar kon worden toegerekend. Bovendien kon huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering, omdat de verergerde vochtschade onder de vloer (schimmelvorming) toerekenbaar was aan huurder en derhalve niet gekwalificeerd kon worden als een gebrek.
De kantonrechter oordeelde anders. Omdat verhuurder tevens eigenaar was van de bovenwoning, was zij verantwoordelijk voor de staat van het onderhoud, althans de kwaliteit van het leidingsysteem. Van ‘een van buiten komend onheil' (overmacht) was geen sprake. Het gebrek, de lekkage en waterschade aan het gehuurde, kon dus aan verhuurder worden toegerekend. Verhuurder was derhalve op grond van art. 7:208 BW aansprakelijk voor de gevolgschade aan de laminaatvloer.
Ten aanzien van de verergerde genotsbeperkende omstandigheid onder de vloer (schimmelvorming) oordeelde de kantonrechter dat dit, anders dan verhuurder stelde, wel gekwalificeerd kon worden als een gebrek. De reden dat huurder de vloer niet weghaalde, was namelijk gelegen in het feit dat verhuurder haar aansprakelijkheid ten aanzien van de vloer stug bleef ontkennen. De kantonrechter oordeelde daarom dat de schimmelvorming verwijtbaar was aan verhuurder.
Deze overweging is mijn inziens niet helemaal juist, omdat voor de kwalificatie van een ‘gebrek' geen verwijtbaarheid (toerekenbaarheid) van verhuurder vereist is. Zoals hiervoor is overwogen vormt elke genotsbeperkende omstandigheid die niet aan huurder kan worden toegerekend een gebrek. Het was derhalve zuiverder geweest als de kantonrechter had overwogen dat de schimmelvorming gezien het handelen van verhuurder niet aan huurder kon worden toegerekend.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.