Praktijkgebieden: Huurrecht
Indien in of bij een woning middelen als bedoeld in de bij de Opiumwet behorende lijsten I en II worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn, is de burgemeester bevoegd de woning te sluiten (artikel 13b lid 1 Opiumwet, de zogeheten “burgemeesterssluiting”). Als de overtredende bewoner de woning huurt, kan de verhuurder van die woning op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
Recent heeft de kantonrechter te Rotterdam in kort geding echter een vordering van de verhuurder tot ontruiming op grond van voornoemd artikel 7:231 lid 2 BW afgewezen.
De kantonrechter overwoog dat de op grond van artikel 7:231 lid 2 BW gebaseerde vordering tot ontruiming in kortgeding alleen kan worden toegewezen als in vergaande mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. Die aannemelijkheid zag de kantonrechter hier niet.
Bij de beoordeling daarvan moest volgens de kantonrechter in casu namelijk bedacht worden dat het niet uitgesloten was dat het besluit tot sluiting in bezwaar en beroep daartegen geen stand zou houden. De huurder had weliswaar nog geen bezwaar aangetekend maar zij had daarvoor nog enkele weken de tijd, aldus de kantonrechter. Als het besluit van de burgemeester tot sluiting geen stand houdt is de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk, en is de ontbindingsverklaring in die zin nietig dat zij niet het beoogde rechtsgevolg heeft en dan ook niet leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, moet de rechter zich er dan ook rekenschap van geven dat het besluit kan worden vernietigd en moet hij zich een oordeel vormen over de kans dat het besluit vernietigd wordt.
Zou het besluit overigens al wel onherroepelijk zijn, en vaststaan dat de verhuurder gerechtigd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, dan moet in de ontruimingsprocedure niettemin nog worden beoordeeld of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is, waarbij getoetst moet worden of de gevolgen van de ontruiming evenredig zijn aan het doel ervan en waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van de huurder.
De kantonrechter komt dan vervolgens tot het oordeel dat al deze zaken nog onvoldoende vaststaan, en dat de op voornoemde grond gebaseerde ontbindingsvordering in kort geding (nog) niet kan worden toegewezen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.