Praktijkgebieden: Vastgoed
Mijn collega Bob van de Boom heeft er al eerder over geblogd: in hoeverre kan een NVM-makelaar aansprakelijk worden gehouden voor het onjuist inmeten van de gebruiksoppervlakte van een woning en de vermelding van dit onjuiste gebruiksoppervlakte in de verkoopinformatie op Funda en in de verkoopbrochure?
Sinds 1 september 2010 zijn alle NVM-makelaars verplicht de woonoppervlakte van woningen op te meten volgens de NVM-meetinstructie. De NVM vermeldt op haar website dat door het gebruik van deze meetinstructie op uniforme wijze de maatvoering van alle woningen op Funda wordt doorgegeven en dat kopers daardoor de garantie hebben dat zij te maken hebben met de juiste maten. Toch komt het nog regelmatig voor dat NVM-makelaars een onjuist gebruiksoppervlakte in de verkoopbrochure en op Funda vermelden. Tuchtrechtelijk worden er regelmatig makelaars voor onjuiste vermelding van het aantal vierkante meters op de vingers getikt.
Daarmee is echter nog niet gezegd dat een verkopend makelaar naar de koper ook civielrechtelijk aansprakelijk is. De rechtspraak hierover is casuïstisch.
Zo heeft de rechtbank Gelderland op 16 december 2015 over dit vraagstuk twee vonnissen gewezen met verschillende uitkomsten. In de eerste uitspraak oordeelde de rechter dat de NVM-makelaar door na te laten de woonoppervlakte conform de NVM-meetinstructie op te meten, niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar, en daarmee onrechtmatig, jegens koper had gehandeld. In de tweede uitspraak oordeelde de rechter dat er geen sprake was van onrechtmatig handelen, omdat de koper vóór het tekenen van de koopovereenkomst beschikte over plattegronden van de woning waarop de juiste maten en ruimtes stonden vermeld.
Uitgangspunt in dit soort zaken is dat een makelaar dusdanige informatie moet verstrekken dat een potentiële koper zich een juiste voorstelling van zaken kan maken. Of een onjuiste vermelding van de oppervlakte als onrechtmatig bestempeld kan worden hangt af van de omstandigheden van het geval. De omstandigheid dat de koper uiteindelijk wel over de juiste afmetingen beschikt, waardoor de koper een juiste voorstelling van zaken kan maken, kan gelet op bovenstaande uitspraak reden zijn om geen onrechtmatig handelen aan te nemen.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.