Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 15 december 2015 heeft het gerechtshof Den Haag een arrest gewezen over de vraag of een makelaar jegens zijn klant tekort is geschoten door geen informatie te verstrekken over een eerder betaalde koopprijs voor een verkocht appartement, terwijl hij ook bij die transactie betrokken was.
In deze zaak heeft de koper eind 2007 een appartement gekocht van de zwager van de makelaar die de koper adviseerde bij deze koop. De koopprijs was € 169.500. Ongeveer 1,5 jaar daarvoor had de zwager het appartement samen met een ander appartement gekocht voor € 190.000.
De koper komt hier enige tijd later achter en laat een andere makelaar het appartement taxeren. Deze makelaar taxeert het appartement op € 120.000.
De koper vindt dat de makelaar, bij het adviseren over de verkoopwaarde van het appartement, niet de in artikel 7:401 BW voorgeschreven zorg van een goed opdrachtnemer heeft betracht en vordert vergoeding van de daardoor geleden schade. Volgens de koper had de makelaar hem medegedeeld dat zijn zwager het appartement recentelijk voor €190.000 had gekocht, terwijl deze aankoopprijs dus voor twee appartementen tezamen was betaald.
Alvorens het gerechtshof ingaat op deze specifieke zaak geeft het gerechtshof een algemene regel omtrent de werkzaamheden van een makelaar:“Het hof stelt voorop dat een makelaar het in de regel tot zijn taak moet rekenen voor de opdrachtgever de beste koopprijs te realiseren. In dat kader kan van de makelaar verlangd worden dat zich hij – voor zover mogelijk – verdiept in de historie van het aan te kopen object en vaststelt of en tegen welke prijs het object recent is verworven door de verkoper of door diens voorganger. Die informatie kan van belang zijn voor de opdrachtgever die zich een beeld moet kunnen vormen over de hoogte van een door hem te betalen marktconforme prijs.”In dit geval is de makelaar volgens het gerechtshof tekort geschoten jegens de koper. Volgens het gerechtshof had de makelaar zijn kennis over de koopprijs, gelet op bovengenoemde taak, moeten delen met de koper. Door de koper niet te informeren over de koopprijs heeft de makelaar de koper verhinderd om zich te verdiepen in de marktconformiteit van de koopprijs. Het gerechtshof acht hierbij van belang dat de makelaar niet eens een onderzoek hoefde te doen naar de koopprijshistorie (hij was immers ook betrokken geweest bij de koop van het appartement door zijn zwager).
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.