Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij al over de risico's bij het als huurder onderverhuren van een woning via Airbnb. Toch werd recent een vordering van een verhuurder tot ontruiming van een huurder die zonder toestemming de woning had onderverhuurd via Airbnb door de kantonrechter te Rotterdam afgewezen.
De huurder onderverhuurde haar woning wel frequent via Airbnb, doch het betrof telkens slechts een gedeelte van haar woning (waarbij zij zelf in de betreffende onderverhuurperioden eveneens in de woning verbleef).
De kantonrechter overweegt dat de verhuur van (huur)woningen via een website als Airbnb een nieuw opgekomen fenomeen is, dat in zoverre afwijkt van het – klassieke – beeld van onderverhuur dat in beginsel slechts sprake is van kortstondige onderverhuurperiodes aan (voornamelijk) toeristen, die elders hun hoofdverblijf hebben, in tegenstelling tot het voor langere tijd onderverhuren aan woningzoekende derden. De bezwaren tegen beide soorten van onderverhuur lopen dan ook uiteen, aldus de kantonrechter. Het verbod in de toepasselijke algemene voorwaarden (in casu het standaard ROZ-model uit 1994) kan volgens de kantonrechter geacht worden tegen de klassieke wijze van onderverhuur gericht te zijn. Dit roept de vraag op in hoeverre het voor huurders ogenblikkelijk duidelijk moet zijn dat ook verhuur via Airbnb onder het verbod van onderverhuur valt en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.
Daarnaast is het belang van verhuurders om deze verhuur tegen te gaan, gelet op de maatschappelijke discussie daarover en de (beperkte maar) uiteenlopende jurisprudentie over dit onderwerp niet zonder meer gegeven, aldus de kantonrechter. Dat is anders in geval de huurder zijn hoofdverblijf verplaatst ten gunste van de onderverhuur van de volledige huurwoning. Door die handelwijze wordt immers een sociale huurwoning gebruikt door een derde partij die daarvoor niet op de juiste wijze in aanmerking is gekomen. De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu de huurder haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt, aldus de kantonrechter. Potentiële huurders op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen worden door de onderverhuur dan ook niet tekort gedaan. Evenmin is gebleken van overlast waarin een belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming kan zijn gelegen.
Tot slot behandelt de kantonrechter een meer beschouwelijke argument dat huurders niet behoren te profiteren van sociale huurwoningen. Hoewel het de verhuurder vrij staat dat tegen te gaan, is de kantonrechter van oordeel dat dit op zichzelf, in de omstandigheden van deze zaak, onvoldoende is om ontbinding van de reeds in casu 21 jaar durende huurovereenkomst, met alle gevolgen voor de huurder van dien, te rechtvaardigen. Voor dat oordeel weegt zwaar dat van eerdere voorlichting van de verhuurder aan haar huurders over haar standpunt ten aanzien van verhuur via Airbnb of vergelijkbare websites niet is gebleken, terwijl de huurder direct na de eerste aanzegging van de verhuurder haar verhuuractiviteiten heeft gestaakt. De gevorderde ontruiming wordt dan ook door de kantonrechter afgewezen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.