Praktijkgebieden: Ondernemingsrecht
Een last onder dwangsom kan alleen worden opgelegd aan de overtreder. Dat klinkt logisch, maar het is niet altijd even duidelijk wie als ‘overtreder' dient te gelden. Hoe zit het bijvoorbeeld met de eigenaar van appartementen die door de huurder – in strijd met het bestemmingsplan en brandveiligheidsvoorschriften – worden onderverhuurd aan toeristen? Op 23 september 2015 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State zich hierover uitgelaten.
In deze zaak gaat het om een pand in Amsterdam met daarin een meerdere appartementen. De eigenaar heeft een aantal appartementen aan één huurder verhuurd. De huurder heeft op een bepaald moment besloten de appartementen als short stay appartementen te verhuren. Na onderzoek door toezichthouders van de gemeente Amsterdam is gebleken dat de het gebruik van de appartementen ten behoeve van short stay in strijd is met het bestemmingsplan en de brandveiligheidsvoorschriften. Vanwege deze overtreding heeft de gemeente handhavend opgetreden tegen de eigenaar.
De eigenaar van de appartementen stelt dat hij ten onrechte als overtreder is aangemerkt. Hij stelt dat hij niet wist wat er in zijn pand gebeurde en dat ook niet kon weten. Daarbij lijkt de eigenaar een beroep te willen doen op jurisprudentie van de Afdeling waarin is uitgemaakt dat de overtreder degene is die het wettelijk voorschrift daadwerkelijk schendt. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek verricht. Daarnaast kan in bepaalde gevallen ook degene aan wie de handeling is ‘toe te rekenen', als overtreder worden aangemerkt.
Het betoog van de eigenaar kan hem in deze zaak niet baten. In lijn met bovengenoemde jurisprudentie overweegt de Afdeling een overtreding onder omstandigheden ook aan de eigenaar/verhuurder kan worden toegerekend. Bij de vraag of een de eigenaar/verhuurder van een pand inderdaad kan worden aangemerkt als overtreder is volgens de Afdeling van belang dat van een verhuurder mag worden verwacht dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt. De eigenaar dient, indien hij van mening is dat hij geen overtreder is, aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt. In het onderhavige geval heeft de eigenaar van het pand dit onvoldoende aangetoond.
Kortom, de eigenaar van appartementen die de appartementen verhuurt aan een exploitant van short stay appartementen loopt het risico om als overtreder te worden aangemerkt.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.