Praktijkgebieden: Vastgoed
Op grond van artikel 7:15 lid 1 BW is een verkoper verplicht een verkochte zaak in eigendom over te dragen ‘vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard'. Middels deze bepaling wordt getracht te voorkomen dat de koper van een (onroerende) zaak na de aankoop voor vervelende verassingen komt te staan. De verkoper weet immers beter dan de koper welke bijzondere lasten er op de onroerende zaak rusten.
De vraag is echter hoe het zit als de overheid een last of beperking op de zaak heeft gelegd. Van een publiekrechtelijke last of beperking hoeft de verkoper immers niet altijd meer kennis te hebben dan de koper. In het verleden is veelvuldig gediscussieerd over de vraag of publiekrechtelijke lasten of beperkingen ook onder de vrijwaringsplicht vallen. In de zaak Bos/Smeenk oordeelde de Hoge Raad in 2004 dat ook lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving kunnen worden aangemerkt als ‘bijzondere lasten en beperkingen' in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. Hierbij was het volgens de Hoge Raad wel van belang dat de last op de desbetreffende zaak in het bijzonder rust. In een arrest van 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad dit oordeel nader gepreciseerd.
In deze zaak ging het om het volgende. De verkoper van een terrein vordert dat de koper, Portsight, wordt veroordeeld zijn handtekening onder de akte van levering te zetten. Portsight wil echter geen medewerking aan de levering verlenen, omdat er een bijzondere publiekrechtelijke beperking op het bouwterrein zou rusten. Het bouwterrein valt namelijk onder het toepassingsgebied van de beleidsregels grote rivieren en de bouwmogelijkheden zouden hierdoor zijn beperkt, aldus Portsight.
De Hoge Raad oordeelt dat publiekrechtelijke lasten of beperkingen van algemene strekking in de regel niet beter kenbaar zullen zijn voor de verkoper dan voor de koper. Om deze reden bestaat er volgens de Hoge Raad geen goede grond om art. 7:15 lid 1 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals verordeningen, bestemmingsplannen en beleidsregels.
Wat betreft specifiek tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak gerichte besluiten acht de Hoge Raad het wél redelijk de verkoper te belasten met de door art. 7:15 BW op hem gelegde risico's. Specifiek tot een bepaalde zaak gerichte besluiten worden in beginsel immers door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf bekend gemaakt, waardoor deze bij de verkoop van de zaak geacht mag worden op de hoogte te zijn van de uit dat besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn, aldus de Hoge Raad.
Uit het arrest kan geconcludeerd worden dat er slechts sprake is van een ‘bijzondere' publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bijvoorbeeld beleidsregels, verordeningen en bestemmingsplannen, vallen niet onder art. 7:15 BW.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.