Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij al over de risico's bij het als huurder onderverhuren van een woning via Airbnb. Die risico's werden recent weer eens bevestigd, ditmaal door de voorzieningenrechter te Amsterdam. In deze zaak vorderde de verhuurder ontruiming van de huurder omdat laatstgenoemde in strijd met de huurovereenkomst de woning zou onderverhuren via Airbnb.
De voorzieningenrechter overweegt dat vooropstaat dat het wettelijk uitgangspunt bij de huur en verhuur van woonruimte is dat de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven (behoudens gebruik van een gedeelte van de zelfstandige woning, waarin de huurder zijn hoofdverblijf heeft) (artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek). In casu was het verbod op onderverhuur voorts uitdrukkelijk opgenomen in de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen.
De voorzieningenrechter stelt vervolgens vast dat de huurder heeft erkend de woning (in zijn geheel) diverse malen aan derden (toeristen) te hebben onderverhuurd, via Airbnb. De huurder had aangevoerd dat dit slechts incidenteel was gebeurd, met name af en toe in de weekends, hetgeen te maken had met de geluidsoverlast vanuit het beneden gelegen café. Daardoor moest hij noodgedwongen uitwijken naar een andere woning, die hij om die reden samen met een vriend had gehuurd.
Volgens de voorzieningenrechter was van incidentele verhuur echter geen sprake. De huurder had desgevraagd zelf verklaard in 2014 “ongeveer 10 keer” en in 2015 “10 à 12 keer” (gedurende 2 of 3 nachten à € 119,- per nacht) de woning via Airbnb aan toeristen te hebben verhuurd. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet als ‘incidenteel' te kwalificeren, daargelaten dat ook ‘incidentele' onderverhuur van de gehele woning als een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Ook de tientallen recensies op Airbnb wezen op het structureel ter beschikking stellen van de woning aan toeristen.
Al met al concludeerde de voorzieningenrechter dat de huurder door de woning aan derden (toeristen) in gebruik te geven tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat voldoende aannemelijk was dat (de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat) dit de ontbinding van de huurovereenkomst en dus de gevorderde ontruiming rechtvaardigt.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.