Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij al over de mogelijkheid om contractueel af te wijken van de wettelijke huurbeschermingsbepalingen bij middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkel- en horecabedrijfsruimte).
In artikel 7:291 BW is bepaald dat bij middenstandbedrijfsruimte kort gezegd niet kan worden afgeweken van onder meer de wettelijke bescherming van de huurder (bijvoorbeeld de huurprijsbescherming en ontruimingsbescherming), op straffe van vernietigbaarheid door de huurder, tenzij de kantonrechter voorafgaand goedkeuring heeft verleend voor deze afwijking.
Zowel de huurder als de verhuurder kan een dergelijke goedkeuring verzoeken van de kantonrechter. De kantonrechter verleent alleen de goedkeuring indien het afwijkende beding de rechten van de huurder ‘niet wezenlijk aantast' of indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder ‘zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft'.
De kantonrechter te Alkmaar werd recent (onder meer) verzocht om goedkeuring voor een afwijking van artikel 7:231 BW (wanneer en op welke wijze de huurovereenkomst kan worden ontbonden).
De kantonrechter stelt in deze zaak voorop dat uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van afdeling 6 van de vierde titel van boek 7 BW, die is gewijd aan de huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW).
Goedkeuring van een afwijkend beding is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien de bedingen de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantasten of wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze beide voorwaarden voor goedkeuring dienen in onderling verband te worden bezien en gewogen waarbij alle feiten en omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen van belang zijn, aldus de kantonrechter.
Ten aanzien van de afwijking van 7:231 BW overweegt de kantonrechter dan dat dit afwijkende beding de beschermingsrechten van de huurder wezenlijk aantast. Het is immers een inbreuk op hetgeen is bepaald in artikel 7:231 BW, aldus de kantonrechter. Naar het oordeel van de kantonrechter kan ook niet gezegd worden dat de maatschappelijke positie van de huurder, gelet op alle feiten en omstandigheden zodanig is dat hij deze (huur)bescherming niet behoeft. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat verhuurder een grote professionele partij is en huurder een kleine zelfstandige. Bovendien is ter zitting gebleken dat de huurder zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft laten voorlichten of adviseren door een juridisch deskundige en dat hij zich er eigenlijk niet bewust van was wat het betreffende beding in de praktijk zou inhouden. Een en ander leidt ertoe dat de kantonrechter de gevraagde goedkeuring van dit afwijkende beding niet verleent.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.