Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 5 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag geoordeeld over de verplichting tot dooronderhandelen bij verkoop van onroerend goed.
In deze zaak hebben projectontwikkelaars het voornemen grond te kopen ten behoeve van de ontwikkeling van woningen. De projectontwikkelaars sloten daarom een intentieovereenkomst met de eigenaar van de grond. Zoals de naam van de overeenkomst al aangeeft is in deze overeenkomst de intentie opgenomen om tot verkoop van de grond aan de projectontwikkelaars te komen.
Omdat de verkoper de onderhandeling heeft afgebroken vorderen de projectontwikkelaars in een kort geding procedure dat de onderhandelingen weer worden voortgezet.
Bij de beoordeling van deze vordering verwijst de voorzieningenrechter eerst naar een arrest van de Hoge Raad, waaruit volgt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
Met betrekking tot het onderhavige geval oordeelt de voorzieningenrechter dat het de verkoper van de grond niet vrij stond de onderhandelingen af te breken. Hierbij acht de voorzieningenrechter het volgende van belang. Partijen hadden overeenstemming bereikt over essentialia van de koopovereenkomst. Er was slechts nog sprake van marginale discussiepunten. Over de aanpak van deze discussiepunten zijn specifieke afspraken tussen partijen gemaakt. Op verzoek van de verkoper zouden de projectontwikkelaars namelijk nadere voorstellen doen die tot doel hadden de ter discussie staande punten op te lossen. Daarom is volgens de voorzieningenrechter bij de projectontwikkelaars het gerechtvaardigde vertrouwen ontstaan dat een overeenkomst over de koop van de grond tot stand zou komen.
Dat de verkoper de vertraging van de onderhandelingen, die door haarzelf is ontstaan, heeft aangegrepen om de onderhandelingen af te breken acht de voorzieningenrechter onaanvaardbaar. Hierbij speelt een rol dat op grond van de intentieovereenkomst partijen exclusief met elkaar onderhandelden.
Kortom, het stond de verkoper van de grond niet vrij om de onderhandelingen af te breken.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.