Praktijkgebieden: Huurrecht
Een voorzieningenrechter zag zich recent geplaatst voor de vraag hoe er gehandeld dient te worden indien er sprake is van twee botsende aanspraken op huurgenot. Zowel Basic Fit als Biggym hadden in deze zaak een huurovereenkomst gesloten met een pandeigenaar betreffende een en dezelfde bedrijfsruimte, voor dezelfde periode.
De voorzieningenrechter stelt in zijn uitspraak allereerst vast dat beide huurders recht hebben op nakoming van de huurovereenkomst. Het is voor de pandeigenaar echter (vanzelfsprekend) niet mogelijk om beide huurovereenkomsten na te komen.
De voorzieningenrechter overweegt dat in geval van ‘dubbele verhuur’, zolang nog geen van beide huurders de zaak feitelijk in gebruik heeft genomen, aansluiting kan worden gezocht bij artikel 3:298 BW. Dat artikel bepaalt dat bij botsende rechten op levering het oudste recht in beginsel voorgaat. In de parlementaire geschiedenis bij dit artikel worden botsende huurrechten in dit verband expliciet genoemd, aldus de voorzieningenrechter. Zodra de tweede huurder de zaak echter te goeder trouw in gebruik heeft genomen (geleverd heeft gekregen), is de regel van artikel 3:298 BW niet meer van toepassing en ligt het voor de hand de tweede huurder te beschermen. De andere huurder heeft dan geen mogelijkheden meer om zijnerzijds nakoming van de huurovereenkomst (terbeschikkingstelling van de verhuurde zaak) af te dwingen. De verhuurder heeft zich dan immers in de onmogelijkheid gebracht om de zaak aan de andere huurder ter beschikking te stellen.
In het onderhavige geval was het bedrijfspand inmiddels in gebruik genomen door Biggym. Analogische toepassing van artikel 3:298 BW was dus gelet op het voorgaande niet mogelijk. Of Basic Fit de oudste huurrechten heeft, kan dan ook in het midden blijven, aldus de voorzieningenrechter. Dit leidt tot de conclusie dat de vordering van Basic Fit, voor zover deze is gebaseerd op nakoming van de huurovereenkomst, dient te worden afgewezen.
De voorzieningenrechter overweegt vervolgens dat voor zover Basic Fit haar vordering (jegens Biggym) baseert op onrechtmatige daad, het volgende geldt. Het handelen met iemand terwijl men weet dat deze daardoor een met een derde gesloten overeenkomst schendt, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Van onrechtmatigheid is pas sprake als de aangesproken partij weet of behoort te weten dat zijn wederpartij door het sluiten van de desbetreffende overeenkomst wanprestatie pleegt jegens een derde, en bovendien sprake is van bijkomende omstandigheden. In het onderhavige geval is er volgens de voorzieningenrechter echter (al überhaupt) geen aanleiding om aan te nemen dat Biggym te kwader trouw is (geweest). Zodoende kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van onrechtmatig handelen zijdens Biggym, aldus de voorzieningenrechter.
Of de pandeigenaar schadeplichtig is jegens Basic Fit wordt in deze uitspraak overigens niet beantwoord, hoewel de pandeigenaar wel partij was. Het lijkt erop dat dit door Basic Fit in deze procedure jegens de pandeigenaar (nog) niet is gevorderd. Wellicht to be continued.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.