Praktijkgebieden: Huurrecht
Aan de jurisprudentie over de goedkeuring van van de wet afwijkende bedingen in huurovereenkomsten van artikel 290-bedrijfsruimte heeft de Hoge Raad onlangs weer een opmerkelijke uitspraak toegevoegd.
Met betrekking tot de huur van artikel 290-bedrijfsruimten (detailhandelsruimten) bepaalt artikel 7:291 BW dat niet ten nadele van de huurder van de wettelijke huurbepalingen kan worden afgeweken. Dergelijke afwijkende bepalingen zijn vernietigbaar door de huurder. Maar dat alles geldt niet meer als die afwijkende bepalingen door de rechter zijn goedgekeurd.
Die goedkeuring kan door de rechter worden gegeven indien de afwijking van de wettelijke bepalingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of als de huurder een zodanige maatschappelijke positie heeft dat hij de wettelijke huurbescherming niet nodig heeft.
Bij het aangaan van een huurovereenkomst kunnen er wel eens redenen zijn om af te wijken van de rechten die de huurder krachtens de wet geniet. Dat kan bijvoorbeeld gaan om de lengte van de huurtermijnen of de mogelijkheden om de huur op te kunnen zeggen (indien bijvoorbeeld een herontwikkeling van het gebouw aanstaande is) of de mogelijkheden om op een bepaald tijdstip een aanpassing van de huurprijs te vorderen en wat dan de maatstaf of de procedure daarvoor zou moeten zijn.
Doorgaans wordt de voor een dergelijke van de wet afwijkende bepaling vereiste goedkeuring nog vóór de ingang van de huur of direct daarna aan de rechter verzocht. Doch zeker niet altijd. Deels komt dat omdat niet altijd bij het aangaan van de huur al duidelijk is of de bepaling wel ten nadele van de huurder van de wet afwijkt. Of bijvoorbeeld een bepaling dat de huurprijs op een bepaald moment juist wel of juist niet kan worden aangepast voor de huurder nadelig is is immers geheel afhankelijk van de huurprijsontwikkeling tot dat moment, zodat dan pas helder wordt of die bepaling nadelig of wellicht juist voordelig voor de huurder is. En deels wordt niet direct om goedkeuring verzocht dat omdat partijen bij het aangaan van de huur zich simpelweg helemaal niet bewust waren dat hetgeen zij waren overeengekomen ten nadele van de huurder afweek van de wettelijke bepalingen.
Daarom komt het regelmatig voor dat pas op het moment dat de verhuurder zich wil beroepen op enig beding in de huurovereenkomst de vraag rijst of dat beding in het nadeel van de huurder afwijkt van de wettelijke bepalingen en mogelijk om die reden vernietigbaar is omdat de vereiste goedkeuring van de rechter voor die bepaling niet is verkregen. Op dat moment is het conflict wel geboren en staan de huurder en verhuurder niet meer eensgezind tegenover het alsnog indienen van een verzoek om alsnog goedkeuring van dat ter discussie staand beding te krijgen.
Reeds eerder heeft het Hof Amsterdam bepaald dat er geen termijn is gesteld aan het indienen van het verzoek om goedkeuring. In die zaak kon de verhuurder dus ook na liefst 11 jaar alsnog goedkeuring vragen van een beding in de huurovereenkomst dat die huur zonder opzegging en zonder enige rechtsbescherming van de huurder na 15 jaar zou eindigen (en welk verzoek vervolgens ook door het Hof werd ingewilligd).
Een vraag die echter nog openstond was of een dergelijk verzoek om goedkeuring ook nog kon worden ingediend nadat de huurder zich zou hebben beroepen op de vernietigbaarheid van het beding en daarmee de rechtsgeldigheid van het beding had vernietigd. De meeste schrijvers meenden dat dan goedkeuring niet meer kon worden verzocht. Als het beding immers eenmaal door de huurder was vernietigd, dan was er toch niets meer voor de rechter om nog goed te keuren, zo meenden zij.
In die redenering zat echter ook wat ongemakkelijks. Die impliceert immers dat de huurder welbewust eerst een bepaald afwijkend beding in zijn huurovereenkomst zou kunnen accepteren, om daags na het zetten van de handtekening daarvan de nietigheid in te roepen en vervolgens bij de rechter te betogen dat daardoor een goedkeuring van dat beding niet meer mogelijk zal zijn.
Bij arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015 is dit punt thans beslist. De Hoge Raad oordeelt -contrair aan de conclusie van de AG Wissink- dat een verzoek om goedkeuring nog altijd kan worden ingediend en kan worden ingewilligd ook nadat de huurder zich op de vernietigbaarheid van het beding heeft beroepen.
Tast dit de rechtspositie van de huurder aan? Niet echt, want de rechter moet het verzoek tot goedkeuring immers nog altijd inhoudelijk toetsen aan de daarvoor vastgelegde maatstaf van geen wezenlijke aantasting van zijn rechten of voldoende maatschappelijke positie van de huurder.
Waar ging het inhoudelijk in deze zaak over? Dat was de van artikel 7:304 BW afwijkende regeling in de ROZ-huurovereenkomsten om te komen tot een huurprijsherziening en de in de ROZ-bepalingen opgenomen procedure voor het vereiste deskundigenadvies. De rechtsgeldigheid van die ROZ-regeling is reeds bij herhaling onderwerp van procedures geweest, met wisselende uitkomst. Het gerechtshof Amsterdam had de ROZ-bepaling als ten nadele van de huurder geoordeeld en het beroep van de huurder op de vernietigbaarheid gehonoreerd en geoordeeld dat de verhuurder 'daarom' geen goedkeuring van het beding meer kon verzoeken. Dat laatste oordeel wordt door de Hoge Raad nu dus gecasseerd.
Is daarmee de afwijkende ROZ-regeling geldig? Nee, zowel de kantonrechter als het gerechtshof hebben bepaald dat de ROZ-bepalingen in het nadeel van de huurder zijn en dus de huurder zich daarom terecht op de vernietigbaarheid daarvan kan beroepen. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval zou de rechter echter de afwijkende regeling alsnog kunnen goedkeuren.
Wat is het belang van dit alles? In de onderhavige kwestie zijn partijen al sedert 2010 met elkaar in discussie over een aanpassing van de huurprijs. Afhankelijk van welk regime tot aanpassing van de huurprijs zal gelden, zal ook de ingangsdatum van die huurprijsaanpassing verschillen. Dit soort discussies en onduidelijkheden over welke procedure gevolgd moet worden om tot een huurprijsherziening te komen kan zo maar de formele ingangsdatum van de nieuwe huurprijs een jaartje of nog wat meer opschuiven. En dat kan aardig optellen.
Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.