Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 18 februari 2015 heeft de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een verkoper van onroerend goed die niet voldoet aan de door hem gegeven garantie dat hij als btw-ondernemer moet worden aangemerkt.
In deze zaak heeft een verkoper aan koper onbebouwde grond verkocht. Voorafgaand aan de verkoop hebben partijen overleg over hoe de grond in de btw- sfeer kan worden gebracht, zodat de grond met btw kan worden verkocht en daardoor wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Uiteindelijk hebben partijen de volgende bepaling opgenomen in de koopovereenkomst:“artikel 1 Kosten, rechten en overdrachtsbelastingKosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van koper.Verkoper garandeert voor wat betreft het verkochte te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en dat de levering plaatsvindt voor, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikneming, zodat omzetbelasting verschuldigd is wegens levering van het verkochte. Verkoper garandeert voorts dat ten tijde van de levering het verkochte niet als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen, zodat ter zake van de verkrijging geen overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn.Waar in dit artikel wordt gesproken van “levering” wordt uitsluitend bedoeld de levering in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968.”Na levering van het onroerend goed aan koper volgt er een boekenonderzoek door de belastingdienst bij de verkoper. De belastingdienst oordeelt dat verkoper, omdat geen sprake is geweest van een duurzaam gevoerde onderneming, niet is aan te merken is als ondernemer voor de omzetbelasting. Hierdoor krijgt koper naderhand alsnog een naheffingsaanslag voor de overdrachtsbelasting opgelegd. De koper stapt naar de rechter en vordert van verkoper betaling van de betaalde overdrachtsbelasting.
De rechter heeft onderzocht welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De zinsnede “zodat omzetbelasting verschuldigd is” dient volgens de rechter te worden uitgelegd, dat partijen ervan uitgingen dat omzetbelasting was verschuldigd indien aan eerdergenoemde door koper (na advies van haar fiscalist) gestelde voorwaarden en gegeven instructies was voldaan. Anders dan koper stelt, is de rechtbank van oordeel dat verkoper, nu zij wel voldaan heeft aan die voorwaarden en instructies, er niet op kan worden aangesproken dat de belastingdienst anders heeft beslist en dus heeft geoordeeld dat verkoper niet is aan te merken is als ondernemer voor de omzetbelasting . Indien koper van verkoper zou hebben verlangd dat deze de belastingschade aan haar zou vergoeden ook in het geval de fiscus onverhoopt toch een aanslag overdrachtsbelasting zou opleggen, dan had het op haar weg gelegen dit expliciet in de overeenkomst op te nemen.
Kortom, als het de bedoeling is om de grond in de btw geleverd te krijgen, is het verstandig om expliciet in de overeenkomst op te nemen dat de verkoper de belastingschade zal vergoeden in het geval de fiscus onverhoopt toch een aanslag overdrachtsbelasting zou opleggen.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.