Praktijkgebieden: Huurrecht
Op veel huurovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden van toepassing zoals deze zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Eén van de bepalingen van het algemene voorwaarden-model van het ROZ voor 230a-bedrijfsruimte luidt als volgt:
“Onderhuur8.1Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.8.2In geval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.“
Recent diende het Hof Arnhem-Leeuwarden de vraag te beantwoorden of bij fusie of splitsing van de hurende vennootschap sprake is van een overtreding van voormelde bepaling van het ROZ-model.
Het hof overweegt allereerst dat is gesteld noch gebleken dat partijen hebben onderhandeld over de inhoud van de algemene bepalingen conform het ROZ-model. Aan de taalkundige betekenis van de tekst van het beding, gelezen in het licht van de strekking daarvan, komt daarom doorslaggevende betekenis toe voor het antwoord op de vraag welke betekenis de contractspartijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan het beding hebben mogen toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
De kantonrechter had geoordeeld dat artikel 8 lid 1 van het ROZ-model slechts ziet op afstaan van het gehuurde in huur, onderhuur of gebruik aan een derde, waarvan bij rechtsopvolging onder algemene titel geen sprake is.
Het hof deelt dat oordeel in zijn uitspraak: het beding beoogt blijkens de tekst ervan te voorkomen dat een derde ofwel het gehuurde gebruikt, ofwel gebruik kan maken van het huurrecht van de huurder, zonder toestemming van de verhuurder. Bij rechtsopvolging onder algemene titel, zoals bij fusie en (af-)splitsing, is echter geen sprake van een derde-verkrijger, aldus het hof. Tot slot merkt het hof nog op dat de belangen van schuldeisers, zoals een verhuurder, in een dergelijk geval worden beschermd door wettelijke bepalingen, zoals art. 2:316 en 2:334t BW.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.