Praktijkgebieden: Overheidsaansprakelijkheid
Op 21 november 2014 heeft de Hoge Raad arrest gewezen over de vergoeding van de onrendabele top bij onteigening van onroerend goed.
In de onderhavige zaak gaat het over de onteigening van een glastuinbouwbedrijf gevestigd in de gemeente Wateringen. Als onderdeel van de vergoeding voor de door het glastuinbouwbedrijf te lijden vermogensschade heeft het glastuinbouwbedrijf aanspraak gemaakt op vergoeding van de ‘onrendabele top'. Van een onrendabele top is sprake als de totale stichtingskosten van een verbouwd of nieuw gebouwd onroerend goed hoger zijn dan de waarde daarvan na realisatie.
De rechtbank was met de deskundigen van oordeel dat in de onderhavige situatie het vervangende object na aanpassing niet moet worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde. De rechtbank kwam onder andere tot dit oordeel op grond van de overweging dat de stichtingskosten, nu het glastuinbouwbedrijf wordt voortgezet in het gebouw, ook moeten worden gezien als investering in een productiemiddel om daaruit productie en daarmee samenhangend rendement te halen. In tegenstelling tot de situatie waarin een niet-bedrijfsmatig onroerend goed wordt aangekocht en aangepast en de uiteindelijke stichtingskosten de marktwaarde overtreffen, worden daarom volgens de rechtbank in de onderhavige situatie de stichtingskosten wel terugverdiend.
Het glastuinbouwbedrijf zou vanwege deze uitspraak minder schade vergoed krijgen dan wanneer het object wordt vergeleken met de marktwaarde en gaat in cassatie. De Hoge Raad oordeelt:“3.6.1 Een onteigende wordt eerst dan volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft (vgl. HR 16 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0220, NJ 1989/798). Een onteigende die als gevolg van de onteigening redelijkerwijs een vervangende onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen teneinde een gebruiksgenot te verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had, lijdt schade die als onteigeningsschade behoort te worden vergoed indien hij daarin meer geld moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing waard is. Die schade bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commerciële verkeer dan het in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag (vgl. HR 30 oktober 1957, NJ 1957/639 en HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL6267, NJ 2010/632).3.6.2 Anders dan de rechtbank oordeelde, bestaat geen grond anders te oordelen ingeval de onteigende zaak en de vervangende zaak bedrijfsmatig gebruikt worden en aldus bijdragen aan het rendement (de winst) van de onderneming van de onteigende.”De onrendabele top dient dus te worden bepaald door de vergelijking van de totale stichtingskosten van verbouwd of nieuw gebouwd onroerend goed met de marktwaarde waarde daarvan na realisatie.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied overheidaansprakelijkheid.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.