Praktijkgebieden: Huurrecht
Reeds in 2004 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat uit een huurovereenkomst een verbod voor de verhuurder kan voortvloeien om de huurder concurrentie aan te doen. Ook als een dergelijke verplichting van de verhuurder niet uitdrukkelijk in de overeenkomst is vastgelegd, kan de verhuurder die de huurder concurrentie aandoet tekortschieten in zijn verplichting om de huurder het genot van het gehuurde te verschaffen dat deze heeft mogen verwachten, aldus de Hoge Raad. Daarbij dient volgens de Hoge Raad te worden gelet op de aard van de overeenkomst in samenhang met de wijze waarop de concurrentie wordt aangedaan en de bestemming van het gehuurde.
Recent diende de kantonrechter te Alkmaar zijn licht over deze materie te laten schijnen. In deze zaak huurde Jumbo Supermarkten (hierna: “Jumbo”) van Deen Supermarkten (hierna: “Deen”) een bedrijfsruimte waarin een Jumbo-supermarkt werd geëxploiteerd. Enige tijd later opende verhuurder Deen een eigen Deen-supermarkt in het naastgelegen pand.
Jumbo vordert in deze procedure dat Deen de exploitatie van deze Deen-supermarkt staakt. Volgens Jumbo handelt Deen (onder meer) in strijd met het algemene huurrecht doordat Deen Jumbo het rustig huurgenot ontneemt door een concurrerende supermarkt vlak naast de supermarkt van Jumbo te starten.
De kantonrechter bevestigt in de eerste plaats de stelling van partijen dat het toetsingskader in deze kwestie wordt gevormd door de geldende jurisprudentie zoals die onder meer is verwoord in voornoemd arrest van de Hoge Raad uit 2004. Anders dan Jumbo echter stelt kan uit dit arrest niet worden afgeleid dat het ondernemen van concurrerende activiteiten van de verhuurder zonder meer een gebrek oplevert van de zijde van de verhuurder in de huurverhouding tussen de betrokken partijen. Slechts onder omstandigheden zou dat het geval kunnen zijn, aldus de kantonrechter. In de onderhavige zaak dient volgens de kantonrechter dus te worden nagegaan in hoeverre de feiten zulks rechtvaardigen.
De kantonrechter beoordeelt vervolgens alle relevante omstandigheden van het geval, en wijst vervolgens de vordering af omdat Jumbo in onvoldoende mate haar gepretendeerde omzetachteruitgang en het causaal verband tussen die gestelde daling en de komst van Deen heeft aangetoond.
Conclusie; een dergelijke vordering van de huurder wegens door de verhuurder jegens de huurder aangedane concurrentie kan, althans in de optiek van de kantonrechter te Alkmaar, alleen slagen indien wordt aangetoond dat ook daadwerkelijk omzetschade wordt geleden en er causaal verband bestaat tussen deze omzetdaling en de concurrerende handelingen van de verhuurder.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.