Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij u al over de huurbescherming die huurders van ‘middenstandsbedrijfsruimte' (denk aan winkels, restaurants, cafés) op basis van de wet genieten ten opzichte van huurders van ‘overige bedrijfsruimte' (bijvoorbeeld kantoren, fabrieken of pakhuizen). Het is niet altijd direct duidelijk of in een concreet geval sprake is van huur van middenstandsbedrijfsruimte (de zogeheten art. 7:290-bedrijfsruimte) of overige bedrijfsruimte (art. 7:230a-bedrijfsruimte).
Volgens artikel 7:290 lid 2 onder a moet onder middenstandsbedrijfsruimte worden verstaan:“een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van (…) een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.“
Deze definitie leidt in de praktijk tot veel discussie over de vraag wat wel en niet als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Zo ook, al in een vrij grijs verleden, voor een draaiorgelmuseum waar tevens draaiorgels worden gerepareerd en ook dranken en spijzen aan het publiek worden verkocht. De kwestie werd voorgelegd aan de kantonrechter te Haarlem.
De kantonrechter overweegt in zijn uitspraak dat wat betreft de aard van de huurovereenkomst moet worden gekeken naar het (overeengekomen) gebruik van het gehuurde. Daarbij ligt volgens de kantonrechter in de onderhavige zaak het accent op het in stand houden van de collectie draaiorgels en het museaal tentoonstellen en laten horen daarvan aan het publiek. De overige activiteiten (restauratie, verkoop van souvenirs en van drankjes) is daaraan ondergeschikt. Van uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, ambachtsbedrijf en/of horecabedrijf kan dan ook niet worden gesproken, aldus de kantonrechter.
Het betreffende draaiorgelmuseum kan volgens de kantonrechter zodoende niet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 e.v. BW (oud, thans artikel 7:290 e.v. BW).
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.