Praktijkgebieden: Huurrecht
In de jaren tachtig werd de Leegstandwet geïntroduceerd in reactie op het kraken van leegstaande panden. De Leegstandwet bevat ook vandaag nog (onder andere) een mogelijkheid om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren (artikel 15 lid 1 onder b). Hiervoor dient een vergunning van burgemeester en wethouders te worden verkregen. Met een dergelijke vergunning wordt (kort gezegd) zeker gesteld dat de huurders van deze woning zich niet op huurbescherming kunnen beroepen.
Recent diende de kantonrechter te Arnhem te beoordelen of huurders van een te koop staande woning huurbescherming toekomen indien de verhuurder over een Leegstandwetvergunning beschikt, maar deze Leegstandwetvergunning onterecht door B&W is verleend.
De kantonrechter overweegt in de eerste plaats dat op grond van artikel 15 Leegstandwet B&W de eigenaar van woonruimte een vergunning kunnen verlenen tot het aangaan van een huurovereenkomst betreffende woonruimte waarbij, kort gezegd, dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Eén van de vereisten is dat de woning leeg staat (artikel 15 lid 3 onder a Leegstandswet).
Tussen partijen staat op grond van hetgeen ter zitting is besproken vast – dit is ook in de tekst van de huurovereenkomst vermeld – dat de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet leeg stond maar dat de verhuurder daarin (nog) woonde. In artikel 1 lid d van de Leegstandswet is leegstaan voorts gedefinieerd als “een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet”. Dit ziet op het kraken of anderszins zonder recht of titel bewonen van de woning. De bewoning door de verhuurder (tevens eigenaar van het pand) valt daar niet onder. Dit betekent volgens de kantonrechter dat de Leegstandswetvergunning ten onrechte is verleend en dat de huurder huurbescherming geniet. Dit oordeel lijkt mij niet juist. Het beginsel van formele rechtskracht brengt mee dat de civiele rechter gebonden is aan het oordeel van het bestuursorgaan over de rechtmatigheid van het besluit, wanneer daartegen geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen meer open staan. Als de leegstandsvergunning is verleend en onherroepelijk is, moet de kantonrechter uitgaan van de rechtmatigheid van dat besluit.
Dit zou de verhuurder overigens in dit geval niet helpen aangezien blijkens het vonnis niet wordt voldaan aan het vereiste van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Hier staat dat in de schriftelijke huurovereenkomst melding moet zijn gemaakt van de door de gemeente verleende vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Artikel 16 lid 13 bepaalt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen als hier niet aan is voldaan. In de schriftelijke huurovereenkomst is geen melding gemaakt van de door B&W verleende vergunning. Die vergunning was bij het aangaan van de huurovereenkomst zelfs nog niet verleend. Deze omstandigheid brengt eveneens mee dat de huurder recht heeft op huurbescherming, aldus de kantonrechter.
Uit voormelde uitspraak volgt dan ook dat bij het op voormelde wijze tijdelijk verhuren van een te koop staande woning goed moet worden opgelet dat aan alle (formele) vereisten van de Leegstandwet wordt voldaan. Bij gebreke daarvan zouden de huurders zich immers toch op huurbescherming kunnen beroepen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.