Tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandwet

In de jaren tachtig werd de Leegstandwet geïntroduceerd in reactie op het kraken van leegstaande panden. De Leegstandwet bevat ook vandaag nog (onder andere) een mogelijkheid om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren (artikel 15 lid 1 onder b). Hiervoor dient een vergunning van burgemeester en wethouders te worden verkregen. Met een dergelijke vergunning wordt (kort gezegd) zeker gesteld dat de huurders van deze woning zich niet op huurbescherming kunnen beroepen.

Recent diende de kantonrechter te Arnhem te beoordelen of huurders van een te koop staande woning huurbescherming toekomen indien de verhuurder over een Leegstandwetvergunning beschikt, maar deze Leegstandwetvergunning onterecht door B&W is verleend.

De kantonrechter overweegt in de eerste plaats dat op grond van artikel 15 Leegstandwet B&W de eigenaar van woonruimte een vergunning kunnen verlenen tot het aangaan van een huurovereenkomst betreffende woonruimte waarbij, kort gezegd, dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Eén van de vereisten is dat de woning leeg staat (artikel 15 lid 3 onder a Leegstandswet).

Tussen partijen staat op grond van hetgeen ter zitting is besproken vast – dit is ook in de tekst van de huurovereenkomst vermeld – dat de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet leeg stond maar dat de verhuurder daarin (nog) woonde. In artikel 1 lid d van de Leegstandswet is leegstaan voorts gedefinieerd als “een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet”. Dit ziet op het kraken of anderszins zonder recht of titel bewonen van de woning. De bewoning door de verhuurder (tevens eigenaar van het pand) valt daar niet onder. Dit betekent volgens de kantonrechter dat de Leegstandswetvergunning ten onrechte is verleend en dat de huurder huurbescherming geniet. Dit oordeel lijkt mij niet juist. Het beginsel van formele rechtskracht brengt mee dat de civiele rechter gebonden is aan het oordeel van het bestuursorgaan over de rechtmatigheid van het besluit, wanneer daartegen geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen meer open staan. Als de leegstandsvergunning is verleend en onherroepelijk is, moet de kantonrechter uitgaan van de rechtmatigheid van dat besluit.

Dit zou de verhuurder overigens in dit geval niet helpen aangezien blijkens het vonnis niet wordt voldaan aan het vereiste van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Hier staat dat in de schriftelijke huurovereenkomst melding moet zijn gemaakt van de door de gemeente verleende vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Artikel 16 lid 13 bepaalt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen als hier niet aan is voldaan. In de schriftelijke huurovereenkomst is geen melding gemaakt van de door B&W verleende vergunning. Die vergunning was bij het aangaan van de huurovereenkomst zelfs nog niet verleend. Deze omstandigheid brengt eveneens mee dat de huurder recht heeft op huurbescherming, aldus de kantonrechter.

Uit voormelde uitspraak volgt dan ook dat bij het op voormelde wijze tijdelijk verhuren van een te koop staande woning goed moet worden opgelet dat aan alle (formele) vereisten van de Leegstandwet wordt voldaan. Bij gebreke daarvan zouden de huurders zich immers toch op huurbescherming kunnen beroepen.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?