Praktijkgebieden: Huurrecht
In de praktijk gebeurt het meer dan eens dat mensen de termen huur en pacht door elkaar halen. Zo wordt in de horecawereld vaak gesproken over het ‘pachten van een horecazaak'. Voor zover hiermee gedoeld wordt op “het tegen betaling in gebruik nemen c.q. hebben van de betreffende onroerende zaak, waarin de horecaonderneming wordt geëxploiteerd”, dient te worden vastgesteld dat we dan niet te maken hebben met pacht maar met huur.
Huur is volgens artikel 7:201 lid 1 BW de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Pacht daarentegen betreft volgens artikel 7:311 BW de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Een horecazaak wordt (uiteraard) niet gebruikt ‘ter uitoefening vanlandbouw', en de bewuste overeenkomst moet in dat geval dus worden aangemerkt als huur en niet als pacht.
Het gebeurt echter ook (andersom) wel dat een pachtovereenkomst ten onrechte wordt bestempeld als een huurovereenkomst, zo blijkt ook uit een recente uitspraak uitspraak van de kantonrechter te Den Bosch. De kantonrechter gaat uit van de bovengenoemde definitie van de pachtovereenkomst in artikel 7:311 BW. Het gebruik van grond voor het fokken en opfokken voor paarden is volgens de kantonrechter te scharen onder het daarin centraal staande begrip landbouw, mits er sprake is van bedrijfsmatige activiteiten in de zin van artikel 7:312 BW, aldus de kantonrechter. Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, is in het bijzonder van belang:a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;dat alles in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Bij de kwalificatie van de overeenkomst komt het aan op het door de partijen beoogde gebruik, en niet om het feitelijke gebruik, hetzij bij de aanvang van het gebruik, hetzij later. Volgens artikel 7:311 BW gaat het er immers om waartoe partijen zich tegenover elkaar hebben verbonden. Eventueel zal het feitelijk gebruik bij de aanvang van de pacht tot de vaststelling van de partijbedoeling kunnen bijdragen, namelijk in zoverre dat feitelijk gebruik destijds voor de wederpartij kenbaar was. Maar ook dan gaat het nog altijd om de vaststelling van het gebruik zoals door partijen beoogd, aldus de kantonrechter. Ter zake van dit beoogde gebruik rust de bewijslast op de partij die zich erop beroept dat van pacht sprake is.
In casu was in de overeenkomst bepaald dat de strook grond gebruikt wordt als paardenweide. Reeds daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat het beoogde gebruik “dus” het weiden van paarden is geweest. Dat de overeenkomst slechts een tijdelijke duur had en betiteld werd als huurovereenkomst, kan daar geen verandering in brengen. Ditzelfde geldt evenzeer voor de omstandigheid dat de strook grond in de overeenkomst wordt aangeduid als ‘rest'strook grond. Deze omstandigheden doen allemaal niet af aan het beoogde gebruik als paardenwei, aldus de kantonrechter.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat de betreffende strook grond gebruikt is voor de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw en dat dit gebruik niet afwijkt van het beoogde gebruik van de grond als paardenweide. Niet in geschil is dat tevens voldaan is aan het overigens bepaalde in artikel 7:311 BW. Dit betekent dat vooralsnog niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat de onderhavige overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst (de onderhavige zaak betrof een kort gedingzaak). Het gaat immers (zoals gezegd) niet om de benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven (in dit geval: “huurovereenkomst”) maar om de inhoud van de overeengekomen rechten en verplichtingen. Indien partijen rechten en verplichtingen zijn overeengekomen die volgens de definitie van artikel 7:311 BW pacht opleveren, is aldus de wettelijke regeling van de pacht van toepassing, onverschillig of zij de toepasselijkheid van die regels gewild hebben, aldus de kantonrechter.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.