Praktijkgebieden: Huurrecht
In Nederland genieten huurders van woonruimte huurbescherming. Dit ligt anders indien de huur naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek:
“Ingevolge art. 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en TK 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, Hoge Raad 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:A0182 en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628).”
Het is dus niet evident dat een tijdelijk huurcontract direct gekwalificeerd kan worden als huur dat naar zijn aard van korte duur is. De rechtspraak is casuïstisch. Zie hiervoor ook onze bijdrage van 8 april 2014.
Voor tijdelijke verhuur aan expats door woningcorporaties wordt dikwijls aangenomen dat de huur van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden onlangs (15 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3195) dat de verhuur van een studentenkamer voor de duur van tien maanden aan een buitenlandse studente naar zijn aard tijdelijk was omdat het hier ging om schaarse woonruimte die onderdeel uitmaakte van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar “gewone” Nederlandse studenten geen toegang toe hadden. De studente had moeten doorzien dat de limitering nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren. Eerder had de rechtbank 's Hertogenbosch in het geval van tijdelijke verhuur aan buitenlandse werknemers verbonden aan een onderwijsinstelling een soortgelijk oordeel geveld (2 augustus 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BX5069).
Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.