Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 4 april 2014 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag of de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen voor huur van woonruimte een ongeoorloofde inbreuk vormen op het eigendomsrecht van een verhuurder.
Het gaat in dit arrest om een geschil tussen een verhuurder en de huurder omtrent de huur van een woning gelegen in Amsterdam. De huurder betaalde bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van (omgerekend) € 354,67 per maand. De verhuurder vond dat te laag en vorderde (onder meer) verhoging van de huurprijs. Dat bleek echter niet mogelijk; de huurprijs kan niet zomaar worden verhoogd en moet worden bepaald volgens het wettelijk vastgelegd puntensysteem.
In deze procedure doet de verhuurder een beroep op artikel 1 Eerste Protocol EVRM en een uitspraak van het EHRM op 19 juni 2006, nr. 35014/97 (Hutten-Czapska/Polen). In deze uitspraak heeft het EHRM geoordeeld of het Poolse huurrecht een ongeoorloofde inbreuk vormde op het eigendomsrecht van de verhuurder Hutten-Czapska. Volgens de verhuurder geldt dat ook voor de wettelijke huurprijsbepalingen in Nederland.
Op 24 april 2012 heeft het gerechtshof Amsterdam arrest gewezen. Het hof gaat niet mee met de manier waarop de verhuurder de rechtspraak van het EHRM heeft uitgelegd. Het hof stelt dat op basis van art.1 Eerste Protocol EVRM eenieder recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom. Op grond van de tweede volzin van dit artikel laat dit onverlet dat eigendom door de overheid mag worden gereguleerd in overeenstemming met het algemeen belang, bijvoorbeeld door huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Die bevoegdheid kent echter grenzen. Het hof overweegt dat op grond van vaste rechtspraak van het EHRM een inmenging in het eigendomsrecht door de overheid:
– bij wet dient te zijn voorzien;– niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur;– een gerechtvaardigd algemeen belang moet dienen;– proportioneel moet zijn, in de zin dat een “fair balance” moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene; en– geen onevenredige last (“excessive burden”) mag leggen op de betrokkene.
De huurprijsmaatregelen en huurbescherming, waarvan de verhuurder stelt dat deze een inbreuk vormen op het eigendomsrecht van de verhuurder, voldoen volgens het hof aan deze voorwaarden.
In cassatie heeft de Hoge Raad de uitspraak van het hof bekrachtigd. Volgens de Hoge Raad heeft het hof de juiste maatstaven aangelegd. De Nederlandse wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen voor huur van woonruimte vormen in dit geval dus geen ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder, zoals voorzien in artikel 1 Eerste Protocol EVRM.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.