Praktijkgebieden: Huurrecht
In een eerdere bijdrage is aandacht besteed aan (pogingen tot) verhuur van woonruimte ‘naar zijn aard van korte duur' in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Hoewel dergelijke pogingen steeds vaker door de rechter lijken te worden goedgekeurd, zijn hieraan nog altijd risico's verbonden. Zo kunnen voorwaarden in de huurovereenkomst net op een ongelukkige manier zijn geformuleerd, waardoor de verhuurder bot vangt bij een eventuele procedure.
Een voorbeeld hiervan is een recente uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam. Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De kantonrechter overweegt dat deze uitzonderingsbepaling blijkens de parlementaire geschiedenis restrictief moet worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.
Voor het antwoord op de vraag of sprake is van een in artikel 7:232 lid 2 BW bedoeld uitzonderingsgeval dient, behalve naar de tekst van de huurovereenkomst zelf, te worden gekeken naar de aard van de woning in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van de woning, aldus de kantonrechter.
Uit de inhoud van de betreffende huurovereenkomst blijkt echter, behalve ten aanzien van de tekst ‘Temporary lease' en de duur van de huurperiode van twaalf maanden, volgens de kantonrechter niet dat het om een gebruik van de woning gaat die naar haar aard slechts van korte duur is. Zo staat in de huurovereenkomst niet (uitdrukkelijk) vermeld dat de huurovereenkomst niet verlengd kan worden. In tegendeel, blijkens de tekst van de huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst, bij niet tijdige opzegging, stilzwijgend verlengd met steeds een maand.
Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, en daarnaast tegenstrijdige verklaringen van partijen over hun bedoelingen bij het sluiten van de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat de onderhavige huurovereenkomst geenszins als een in artikel 7:232 lid 2 BW bedoeld uitzonderingsgeval kan worden aangemerkt waarin voor iedereen duidelijk behoort te zijn dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De vordering van de verhuurder tot ontruiming wordt zodoende afgewezen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.