Praktijkgebieden: Huurrecht
Zoals reeds eerder door ons besproken geeft de aanwezigheid van een hennepplantage in het gehuurde doorgaans voldoende reden om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden wegens wanprestatie.
Het Hof Arnhem-Leeuwarden diende recent de vraag te beantwoorden of dit anders is indien de hennepkweek reeds geruime tijd is gestaakt, en de kwekerij slechts één oogst destijds heeft opgeleverd.
Het hof oordeelt in zijn arrest dat het toelaten van de exploitatie van een hennepplantage met een omvang van in dit geval 50 planten een zodanig ernstige tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder oplevert, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daaraan staat niet in de weg dat de plantage ten tijde van ontdekking niet meer in gebruik was en dat sommige apparatuur reeds verwijderd was, aldus het hof.
Ook staat daaraan niet in de weg dat er volgens de huurder maar één keer geoogst is en dat dit twee jaar voor ontdekking van de plantage was. Het hof acht het evenmin relevant of de huurder zelf werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van het inrichten, kweken of oogsten. De aard van dit gebruik brengt risico's mee voor het gehuurde en de woonomgeving als gevolg van een hoog vochtgehalte en stroomgebruik. Voor de ernst van deze gevaarzetting is voorts niet relevant dat het risico zich niet heeft gerealiseerd, aldus het hof.
De huurder voert nog aan dat ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg heeft dat hij op straat komt te staan, niet in aanmerking zal komen voor een nieuwe woning in de sociale huursector, dat zijn uitkering wordt stopgezet en dat hij de omgangsregeling met zijn kinderen niet kan nakomen. Het hof is echter van oordeel dat deze gevolgen geheel en al in de risicosfeer van de huurder liggen, en niet meebrengen dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn.
Kortom, de aanwezigheid van een hennepplantage levert ook voldoende grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst (en daarmee dus ontruiming van het gehuurde), ook als de hennepkweek slechts eenmalig een oogst heeft opgeleverd en de kweek reeds geruime tijd is beëindigd.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.