Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 14 juni 2013 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan omtrent het appelverbod genoemd in artikel 7:262 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:262 BW kan de verhuurder of huurder nadat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan over bijvoorbeeld de redelijkheid van de aanvangshuurprijs en een van de partijen het niet eens is met deze uitspraak zich wenden tot de kantonrechter. De kantonrechter zal dan een uitspraak doen omtrent het oordeel van de huurcommissie. Vanwege het appelverbod genoemd in artikel 7:262 lid 2 BW staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hoger beroep of cassatie open.
In dit arrest wenden de huurders zich tot de huurcommissie met het verzoek tot verlaging van de huurprijs. De huurcommissie oordeelt dat de verlaging van de huurprijs van € 1033,73 naar € 761,37 per maand redelijk is. De verhuurder heeft daarna bij de kantonrechter gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigt, althans de huurders niet-ontvankelijk verklaart in hun verzoek tot huurprijsverlaging dan wel de huurprijs vaststelt.
De kantonrechter heeft de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1033,73 per maand. De kantonrechter is tot deze uitspraak gekomen door de conclusie dat in casu bijstelling van de huur naar beneden in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM, welk oordeel de kantonrechter heeft doen steunen op een waardering van de feiten en omstandigheden van het geval.
De huurders gaan in hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter. Het Hof oordeelt dat artikel 7:262 lid 2 in casu niet aan de ontvankelijkheid van huurders in het door hen ingestelde hoger beroep in de weg staat, nu huurders een doorbrekingsgrond van het appelverbod hebben gesteld, te weten dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast dan wel buiten het toepassingsgebied van de artikelen 7:246-265 BW is getreden. Het Hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en stelt de huurprijs van de woning op € 849,96 per maand.
De verhuurder gaat in cassatie. De huurder beroept zich op het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW. De Hoge raad stelt dat de kantonrechter niet buiten het toepassingsgebied van artikelen 7:246-265 BW is getreden en derhalve het appelverbod in deze zaak gewoon geldt. De kantonrechter is er namelijk vanuit gegaan dat het onderhavige geval wordt bestreken door de huurprijswetgeving, zoals vervat in art. 7:246-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte. Vervolgens heeft de kantonrechter, gegeven de toepasselijkheid van de huurprijswetgeving op het onderhavige geval, onderzocht of de door huurder verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door verhuurder ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM. Dit onderzoek heeft de kantonrechter geleid tot het oordeel dat de verlangde huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 Eerste Protocol EVRM.
Het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW geldt dus ook als een kantonrechter, in een procedure als hierboven besproken, oordeelt dat bijstelling van de huur naar beneden in strijd is met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Het gevolg van deze uitspraak is dat de kantonrechter in dergelijke zaken het laatste woord heeft. Of de Hoge Raad het eens is met het oordeel van de kantonrechter in deze zaak zullen we hierdoor niet te weten komen.
Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.