Praktijkgebieden: Huurrecht
In een eerdere bijdrage berichtten wij al dat een (illegale) onderhuurder van een onzelfstandige woonruimte in beginsel het gehuurde moet verlaten als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en -huurder eindigt (dit in tegenstelling tot een onderhuurder van zelfstandige woonruimte).
De vraag rijst wanneer sprake is van (slechts) een onzelfstandige woonruimte. Artikel 7:234 BW bepaalt dat onder een zelfstandige woonruimte wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Als aan één van deze vereisten niet is voldaan, is in beginsel sprake van een onzelfstandige woonruimte.
Dit kan uiteraard tot discussie leiden, zoals bijvoorbeeld in een zaak voor de voorzieningenrechter in Amsterdam in 2008. In casu was het standpunt van de onderhuurders dat zij gezamenlijk een zelfstandige woonruimte onderhuurden, en zodoende de huurbescherming ex artikel 7:269 BW genoten.
Dit werd door de voorzieningenrechter verworpen. Gebleken was dat de huurders ieder verschillende gedeeltes van de woning (exclusief) gebruikten en bepaalde gedeeltes (toegangsdeur, douche, toilet en keuken) gezamenlijk. Ieder van de huurders betaalde apart en rechtstreeks huur aan de huurder. De huurders voerden ook geen gezamenlijke huishouding.
Onder deze omstandigheden kon naar de mening van de voorzieningenrechter niet worden aangenomen dat sprake was van (in casu) drie personen die gezamenlijk één zelfstandige woonruimte onderhuurden. Voorshands stond dan ook voldoende vast dat de onderhuurders ieder voor zich een onzelfstandige woonruimte hadden (onder)gehuurd van de huurder, zodat hen geen beroep toekwam op de onderhuurbescherming ex artikel 7:269 lid 1 BW.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.