Praktijkgebieden: Huurrecht
Voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals cafés, restaurants, fietsenmakers en kappers, geldt een specifiek wettelijk huurregime, dat is vastgelegd in artikel 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Één van de regels die voor dit type huurovereenkomst gelden is de mogelijkheid om gedurende de huurovereenkomst door de kantonrechter een nieuwe huurprijs te laten vaststellen (7:303 e.v. BW).
Een dergelijke vordering kan nuttig zijn wanneer huurder of verhuurder van mening is dat de tussen hen geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer bij aanvang een relatief hoge huurprijs is overeengekomen, dan zal huurder wellicht verlaging vorderen, of andersom, wanneer bijvoorbeeld tussen partijen een aanvangshuurprijs met indexeringsregeling is afgesproken, maar de marktprijs sneller is gestegen dan volgt uit de indexeringsclausule.
Deze vordering kan pas worden ingesteld na afloop van de door partijen overeengekomen bepaalde tijd van de huurovereenkomst, en in alle andere gevallen wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken nadat een nieuwe huurprijs heeft gegolden, zo volgt uit artikel 7:303 lid 1 BW. De mogelijkheid van een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kan niet contractueel ten nadele van de huurder worden beperkt of uitgesloten (7:291 lid 1 BW).
Er is pas ontvankelijkheid wanneer de vordering vergezeld gaat van een huurprijsadvies opgesteld door een gezamenlijk benoemde deskundige (7:304 BW). Wanneer partijen het niet eens worden over de te benoemen deskundige, kan de kantonrechter er een benoemen. Meestal zijn dat makelaars, taxateurs of de Bedrijfshuurcommissies van de Kamer van Koophandel.
De nieuwe huurprijs wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare middenstandsbedrijfsruimte ter plaatse, zoals die gedurende de referentieperiode van vijf jaar vóór de vordering golden. Uitgangspunt is dus niet de op dat tijdstip geldende markthuurwaarde. Deze referentieperiode heeft de wetgever gekozen om extreme verhogingen in de huurprijs te voorkomen.
Er bestaat vaak discussie over welke panden als vergelijking kunnen dienen, criteria zijn bijvoorbeeld ligging, grootte, indeling en kwaliteit van het gebouw. Het gaat om bouwkundige vergelijkbaarheid, het is bijvoorbeeld niet van belang of de ene huurder meer omzet maakt dan een ander. Vergelijkbare panden moeten in beginsel in hetzelfde winkelgebied liggen als het pand in de procedure.
Pjotr Lanting is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.