Praktijkgebieden: Huurrecht
Indien een verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst wenst te beëindigen tegen de wil van de huurder, is tussenkomst van de rechter vereist. De rechter kan een beëindigingsvordering van de verhuurder (onder meer) toewijzen indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Een voorbeeld van ‘slecht huurderschap' is het zonder toestemming van de verhuurder onderverhuren van de woonruimte.
De kantonrechter te Amsterdam diende eind vorig jaar (niet geplaatst op rechtspraak.nl, vindplaats: WR 2013/87) de vraag te beantwoorden of het (buiten medeweten van de verhuurder) plaatsen van een advertentie online door de huurder tot het onderverhuren van het gehuurde (nog voordat sprake is van daadwerkelijk onderverhuren) reeds slecht huurderschap oplevert.
In de huurovereenkomst was bepaald dat het de huurder verboden was om het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder onder te verhuren. De kantonrechter stelde vast dat de huurder de woning voor onbepaalde tijd te huur had aangeboden op de website www.kamertje.nl. De huurder had een vergoeding van € 900 (inclusief gas, water en elektriciteit) gevraagd. Deze huurprijs was meer dan twee keer zo hoog als de door de huurder aan de verhuurder te betalen huurprijs.
Door het plaatsen van de advertentie had de huurder volgens de kantonrechter in ieder geval de schijn gewekt dat hij de intentie had om de woning onder te verhuren en daarbij winst te maken. Dit werd ook bevestigd door uitlatingen die de huurder had gedaan richting de verhuurder. De kantonrechter was dan ook van mening dat de huurder een poging had gedaan om het gehuurde onder te verhuren.
Volgens de kantonrechter stond daarmee echter niet vast dat de huurder het gehuurde ook feitelijk had onderverhuurd. Strikt bezien had de huurder niet in strijd met het contractuele onderverhuurverbod gehandeld. Aangenomen moest echter worden dat de enige reden dat het niet tot een daadwerkelijke onderverhuur was gekomen was gelegen in het optreden van de medewerkers van de verhuurder. Voldoende aannemelijk was dat er geen sprake was van een vrijwillige terugtred zijdens de huurder, en dat de huurder de woning zou hebben onderverhuurd als de medewerkers niet op de advertentie waren gestuit. Door het plaatsen van de advertentie, in combinatie met de uitlatingen richting de verhuurder, had de huurder het gehuurde volgens de kantonrechter niet gebruikt als een goed huurder. Een goed huurder dient zich volgens de kantonrechter immers ook te onthouden van pogingen om in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst te handelen. Dit gold in casu temeer omdat onderverhuur zonder voorafgaande toestemming expliciet verboden was. De huurder was derhalve tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.