Praktijkgebieden: Huurrecht
Verhuurders willen doorgaans voorkomen dat het verhuurde door de huurder wordt onderverhuurd aan een derde, althans zonder voorafgaande toestemming. Verhuurders bedingen zodoende vaak een boete bij ongeoorloofde onderhuur, welke vaak wordt opgenomen in de algemene voorwaarden. De vraag rijst of een dergelijke clausule in de algemene voorwaarden wel is toegestaan, en niet ‘onredelijk bezwarend' is voor de huurder.
Begin vorig jaar diende het Gerechtshof Amsterdam in een procedure een oordeel hierover te vellen.
In de algemene voorwaarden was bepaald dat het een huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder (een woningcorporatie) op straffe van een boete verboden was (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan een ander. In de bij de algemene voorwaarden behorende tarievenlijst was bepaald dat de boete bij verboden onderverhuur bij constatering € 2.500,- bedroeg, te vermeerderen met een bedrag van € 50,- per dag zolang de verboden onderhuur voortduurde.
De verhuurder had volgens het hof overtuigend en onbetwist uiteengezet dat zij als woningcorporatie groot belang hechtte aan de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen bezat. Om die leefbaarheid te kunnen bevorderen had zij zicht nodig op de bewoners van haar woningen, die zij ontbeerde in het geval van ongeoorloofde onderverhuur. Dit klemde volgens het hof temeer nu juist ongeoorloofde onderverhuur dikwijls gepaard gaat met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en/of de veiligheid van omwonenden in gevaar brengt, en noemde daarbij als voorbeeld het gebruik van het gehuurde als wietplantage. Het was daarom volgens het hof goed te begrijpen dat de verhuurder behoefte had aan een instrument om ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen, zoals een boetebeding.
Naar het oordeel van het hof was een vaste boete van € 2.500,= niet hoger dan redelijkerwijs nodig was voor een voldoende afschrikwekkend effect. Eveneens kon het hof zich vinden in de redenering van de verhuurder dat een (extra) per dag verschuldigde boete daarbij nodig was om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderverhuurovereenkomst dan tenminste zo snel mogelijk zou worden beëindigd; er moest na de verschuldigdheid van het “starttarief” nog een stimulans overblijven. Het kwam volgens het hof ook niet geraden voor om de vaste boete in mindering te brengen op de per dag verschuldigde boete, omdat dat de boodschap zou uitdragen dat na het starttarief een bepaald aantal dagen (bijvoorbeeld in het onderhavige geval 50) “vrij” zou zijn. Al met al lag volgens het hof het volledig cumulatief bedingen van een boete per dag naast de vaste boete voor de hand. Het bedrag van € 50,= per dag achtte het hof niet hoger dan in de gegeven omstandigheden noodzakelijk was. Het hof was voorts niet gebleken dat er voor de verhuurder contractuele middelen voorhanden waren om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zouden zijn als een boete, maar minder belastend voor de huurder.
Op grond van het voorgaande was het hof van oordeel dat een boete van € 2.500,- plus € 50,- per dag voor overtreding van het onderverhuurverbod niet (ten nadele van de huurder) het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoorde. Het beding was dus niet oneerlijk of onredelijk bezwarend, en voor vernietiging of nietigverklaring daarvan bestond volgens het hof dan ook geen grond.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.