Praktijkgebieden: Huurrecht
In een eerdere bijdrage werd al uiteengezet dat het tijdelijk verhuren van woonruimte slechts is toegelaten onder bijzondere omstandigheden. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de in voormelde bijdrage behandelde ‘huur naar aard van korte duur', het opnemen van een diplomatenclausule of het aanvragen van een vergunning op basis van de Leegstandwet. Buiten dergelijke bijzondere vormen van (tijdelijke) huur is het voor de verhuurder in beginsel (zonder bijkomende bijzondere omstandigheden) niet mogelijk aan het einde van de overeengekomen huurperiode af te dwingen dat de huurder de woning verlaat.
Toch kan het nuttig zijn een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten met een huurder. Immers, indien daarbij geen mogelijkheid wordt geboden om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, is de huurder in beginsel gehouden om gedurende de overeengekomen periode de woning te huren. Zo heeft de verhuurder de zekerheid dat hij niet na luttele maanden weer opnieuw op zoek moet gaan naar een geschikte huurder voor de woning.
Dat een huurder in beginsel gehouden is de overeengekomen bepaalde tijd ‘uit te zitten', is recent bevestigd door de kantonrechter te Rotterdam. Partijen waren in deze zaak (in de kern) verdeeld over de vraag of de huurder de huurovereenkomst tussentijds buitengerechtelijk kon ontbinden dan wel opzeggen.
De kantonrechter stelde vast dat uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst bleek dat de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd. Voor zover de huurder zich beriep op eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst door middel van een opzeggingsbrief en de oplevering van de woning aan de verhuurder, werd overwogen dat deze opzegging, gelet op het feit dat de huurovereenkomst geen tussentijdse opzegmogelijkheid bevatte, geen effect had.
De huurder had zich voorts op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst gelijktijdig met de opzegging bij brief buitengerechtelijk was ontbonden en dat hij daarom geen huur verschuldigd was vanaf de datum waartegen werd ontbonden tot aan het einde van de huurovereenkomst (circa zeven en een halve maand later).
De kantonrechter overwoog dat het partijen vrijstond om de huurovereenkomst te ontbinden op de voet van artikel 6:267 BW indien sprake was van een gebrek of een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kon verschaffen dat een huurder mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarvan zou ook sprake zijn geweest als weliswaar nog enig genot mogelijk was, maar dat genot ‘door de beperking daarin ten gevolge van het gebrek' een wezenlijk ander genot was dan de huurder mocht verwachten. De kantonrechter oordeelde dat dit in casu niet het geval was.
Nu geen sprake was van een rechtsgeldige (tussentijdse) opzegging c.q. ontbinding door de huurder, was de huurovereenkomst blijven voortduren en was de huurder op grond daarvan ook maandelijks de huur ad € 1.400,- per maand verschuldigd gebleven aan de verhuurder tot aan het einde van de huurovereenkomst, zijnde circa zeven en een halve maand na de litigieuze opzegging/ontbinding.
De huurder is bij huur voor bepaalde tijd dus in beginsel gehouden de huur te blijven voldoen tot aan het einde van de huurovereenkomst, ook indien hij het gehuurde inmiddels (onder protest van de verhuurder) heeft verlaten.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.