Praktijkgebieden: Vastgoed
Op 3 mei 2013 (Credit Suisse/Subway) heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin is geoordeeld dat indien een onderhuurder het gebruik van een bedrijfspand voortzet gedurende de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst met de (hoofd)verhuurder, de onderhuurder voor dit voortgezet gebruik een vergoeding verschuldigd is op grond van art. 6:212 BW, het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking.
In de periode waarin werd onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, die uiteindelijk niet tot stand is gekomen waarna het gehuurde is ontruimd, heeft de onderhuurder het gebruik voortgezet. Volgens de (hoofd)verhuurder is de onderhuurder door het voortgezet gebruik ongerechtvaardigd verrijkt: de (hoofd)verhuurder heeft het gehuurde immers niet zelf kunnen gebruiken of aan derden kunnen verhuren.
De wet stelt als eisen aan de ongerechtvaardigde verrijking een verrijking van de een, ten koste van een ander, die ongerechtvaardigd is, met een verplichting tot vergoeding van de schade van de verarmde, tot gevolg.
Hoewel het Hof de (grondslag van) de vordering tot schadevergoeding van de (hoofd) verhuurder afwijst op de grond dat de (hoofd)verhuurder niet had gesteld dat schade was geleden omdat zij zelf huurkosten had moeten maken danwel het gehuurde daadwerkelijk aan een derde had kunnen verhuren, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor vergoeding van schade wel plaats is.
De Hoge Raad overweegt dat enerzijds degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet (de onderhuurder dus), daardoor wordt verrijkt, aangezien “het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt”. Anderzijds lijdt volgens de Hoge Raad de eigenaar van de bedrijfsruimte ook schade ten gevolge van een zodanige verrijking, óók als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. De betreffende schade moet namelijk volgens de Hoge Raad naar “objectieve maatstaven” worden berekend, gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in art. 7:225 en 7:230a BW. Het causaal verband tussen de verrijking en de verarming ligt volgens de Hoge Raad besloten in de omstandigheden van het geval. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering hier, aldus de Hoge Raad, “in beginsel niet onredelijk”, omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaar is tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.
Het Hoge Raad toetst dus aan alle criteria die de wet aan de ongerechtvaardigde verrijking stelt, maar beoordeelt, anders dan het Hof, de schade naar ” objectieve maatstaven”. Dat heeft tot gevolg dat er, ondanks dat de schade niet concreet kan worden onderbouwd, wel een vergoeding door de onderhuurder zou moeten worden betaald.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.