Praktijkgebieden: Huurrecht
Huur wordt in artikel 7:201 BW omschreven als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Men kan zich afvragen wat moet worden verstaan onder het in het slot van deze begripsbepaling vermelde begrip ‘tegenprestatie'. Vallen hier bijvoorbeeld ook symbolische c.q. niet-marktconforme tegenprestaties onder?
Vorig jaar diende de voorzieningenrechter te Rotterdam zich in kort geding uit te laten over deze materie.
In deze zaak had een huurder aan haar verhuurder (woningbouwcorporatie Woonplus) te kennen gegeven niet langer in de door haar gehuurde woonruimte te willen wonen, wegens een schietincident dat aldaar had plaatsgevonden. De verhuurder gaf aan voor de huurder op zoek te gaan naar een andere huurwoning, en bood de huurder voor de tussengelegen periode een woning aan die de eerste maand om niet, en de daaropvolgende maanden voor een niet-marktconforme gebruiksvergoeding mocht worden bewoond.
De huurder wilde de tijdelijke woning uiteindelijk niet meer verlaten, waarop de verhuurder in kort geding ontruiming vorderde. De verhuurder was van mening dat hier sprake was van een bruikleenovereenkomst, de huurder stelde daarentegen dat sprake was van huur.
De voorzieningenrechter overwoog dat een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning. Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag om welke overeenkomst het gaat, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.
De voorzieningenrechter oordeelde vervolgens dat het ervoor moest worden gehouden dat de tussen verhuurder en huurder gesloten overeenkomst als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken, nu de essentialia gebruik en tegenprestatie tussen partijen waren overeengekomen. Het standpunt van verhuurder dat de door huurder betaalde vergoeding geen redelijke marktconforme tegenprestatie voor het genot van de woning betrof kon niet slagen, aangezien deze stelling niets afdoet aan het rechtskarakter.
Bij beantwoording van de vraag of sprake is van een huur- dan wel bruikleenovereenkomst is de betiteling van de contractuele relatie niet van doorslaggevend belang. Het gaat om hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Dat bij het in gebruik geven van een zaak een tegenprestatie wordt afgesproken die niet marktconform is, brengt niet zonder meer mee dat dan geen sprake is van huur. Het is zodoende van belang bij het in gebruik geven van een zaak aan een ander goed na te gaan hoe de contractuele relatie moet worden gekwalificeerd. Dit kan immers verstrekkende gevolgen hebben voor uw mogelijkheden de in gebruik gegeven zaak weer toe te eigenen. Wij zijn u daarbij graag van dienst.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.