Praktijkgebieden: Vastgoed
Op grond van artikel 7:23 BW verliest een koper zijn recht op beroep op non-conformiteit, wanneer hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek redelijkerwijs had ‘behoren te ontdekken', of in sommige gevallen ‘na de ontdekking', daarvan kennis heeft gegeven aan de verkoper. Achtergrond is bescherming van de verkoper tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Bij consumentenkoop wordt aangenomen dat deze termijn twee maanden bedraagt, voor het overige geldt hiervoor geen vast uitgangspunt, zo is nog eens specifiek bepaald in een arrest van de Hoge Raad uit juni 2007.
Wanneer de koper een vermoeden heeft van een mogelijk gebrek, komt het bij een complexe zaak regelmatig voor dat -alvorens te klagen bij de verkoper- de koper een onderzoek instelt naar de aanwezigheid en omvang van het mogelijke gebrek. Wanneer de koper vervolgens te lang wacht, kan de verkoper in rechte als verweer voeren dat niet ‘binnen bekwame tijd' is geklaagd. In de rechtspraak zijn hierover een aantal uitgangspunten naar voren gekomen, met name in de arresten van de Hoge Raad van 23 november 2007, en het vervolg daarop van 25 maart 2011.
Het betrof een zaak waarbij de koper een verkoper van een perceel grond met daarop een tankstation aansprakelijk stelde voor schade doordat de grond verontreinigd bleek te zijn. De Hoge Raad noemt en herhaalt hier de volgende aspecten:
– De termijn van de onderzoeks- en klachtplicht zijn afhankelijk van onder andere de aard van de gekochte zaak en het gebrek, de deskundigheid van de koper en de ingewikkeldheid van het benodigde onderzoek.
– Naarmate de koper gezien de overeenkomst en de gang van zaken erop mag vertrouwen dat er niks mis is met de zaak, zal van hem minder snel een (voortvarend) onderzoek mogen worden verwacht. Ter zake was bijvoorbeeld relevant dat de koper op grond van het bepaalde in de transportakte ervan mocht uitgaan dat de grond van het tankstation was gesaneerd.
– In beginsel mag de koper de uitslag van het onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen.
– Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek een lange tijd zal duren, of dit tijdens de loop daarvan blijkt, dient de koper hierover kennis te geven.
– Daarbij is bepalend in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Is dat niet het geval, dan kan de verkoper de koper niet minder snel een gebrek aan voortvarendheid verwijten.
Hoofdregel is dus dat een koper de uitslag van een onderzoek mag afwachten alvorens nadere stappen te ondernemen. Wanneer echter te verwachten is dat het onderzoek een lange tijd zal duren, dan dient daarover een bericht aan de verkoper verzonden te worden. Daarbij kan uiteraard weer uitgebreid gediscussieerd worden over de vraag wat een ‘lange tijd' is. Hoe dan ook is het raadzaam om een onderzoek naar een mogelijk gebrek voortvarend in te stellen en vervolgens tijdig een klachtbrief te zenden. Vervolgens is het van belang op te blijven letten, omdat na die klachtbrief bij koop een verjaringstermijn van twee jaar gaat lopen.
Pjotr Lanting is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.