Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder werd hier al geschreven dat de verhuurder in beginsel verplicht is gebreken ex artikel 7:204 BW aan het gehuurde te herstellen, op grond van artikel 7:206 BW. Uitgangspunt daarbij is dat een gebrek een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW oplevert. De huurder kan zodoende nakoming vorderen van de verplichting tot herstel van het gebrek, ongeacht hoe deze is ontstaan, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van de verhuurder gevergd kunnen worden.
In een uitspraak van de kantonrechter te Zutphen wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre een (zeer) oude cv-ketel kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.
De huurder van een winkelpand vordert in deze zaak (onder meer) dat de kantonrechter de verhuurder ertoe veroordeelt om de in het gehuurde aanwezige cv-ketel door een erkend installateur te laten vervangen door een nieuwe cv-ketel, die is voorzien van een certificaat en voldoet aan de eisen die daaraan naar huidige maatstaven redelijkerwijs kunnen worden gesteld.
De huurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat in het winkelpand een cv-ketel aanwezig is die dateert uit 1973, en die al geruime tijd aan vervanging toe is. Reeds in 2005 is vastgesteld dat de ketel (destijds) een rendement haalde van slechts 71 procent. Het onderhoud van de ketel is steeds door de huurder betaald, maar de vervanging ervan is een verplichting van de verhuurder, aldus de huurder. Ondanks herhaalde verzoeken weigert de verhuurder echter de ketel te vervangen. Als gevolg hiervan is het energieverbruik voor het winkelpand exorbitant hoog. De verhuurder stelt daartegenover dat de cv-ketel naar behoren functioneert.
De kantonrechter overweegt vervolgens dat de huurder onvoldoende concrete feiten heeft gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de cv-ketel niet meer voldoende functioneert. Er is in ieder geval niet gebleken van een gebrek. Dat de cv-ketel van 1973 zou dateren is niet van belang, nu dat op zichzelf niet leidt tot het vaststellen van een gebrek. Dat een nieuwe en moderne cv-ketel een hoger rendement zal behalen doet aan het voorgaande niet af, aldus de kantonrechter.
Uit de tekst van artikel 7:204 BW volgt dat sprake moet zijn van een (niet aan de huurder toe te rekenen) omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden (in casu) winkelpand. Uit de uitspraak van de kantonrechter volgt dat de ouderdom of het lagere rendement van een cv-ketel op zichzelf niet meebrengt dat van dit laatste sprake is.
De uitspraak van de rechtbank Zutphen is niet te raadplegen via rechtspraak.nl maar is gepubliceerd in WR-tijdschrift voor huurrecht 2013/26.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.