Ontbinding huurovereenkomst wegens ernstige overlast door één van de huurders
Indien een eigenaar zijn pand verhuurt aan verschillende huurders (denk bijvoorbeeld aan een studentenhuis of een pand met verschillende appartementen), kan het voorkomen dat één van de huurders overlast veroorzaakt bij de andere huurders. De verhuurder kan in dat geval door de gedupeerde huurder(-s) worden gehouden om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden. De verhuurder kan op vordering van de gedupeerde huurder namelijk door de rechtbank worden veroordeeld om een ontruimingsprocedure tegen de overlast gevende huurder te starten.
In een recente uitspraak van het Hof Leeuwarden vinden we een voorbeeld van overlast die dermate ernstig is, dat ontruiming uit het gehuurde van de overlast veroorzakende huurder gerechtvaardigd is.
Het wangedrag bestaat in de betreffende zaak uit het meer dan een half jaar lang met grote regelmaat veroorzaken van geluidsoverlast door harde muziek, schreeuwen, ruzie, slaan met deuren, blaffende honden alsook uit vervuiling van de woonomgeving door fietsen, urine en ontlasting van de honden en rommel van de betreffende huurster in het gemeenschappelijk portiek. Verder zou de huurster jegens de buren een agressieve en bedreigende houding hebben aangenomen.
Het hof stelt voorop dat deze gedragingen, zeker als zij, zoals hier het geval is, meer dan een half jaar lang aanhouden, in beginsel ernstige overlast en een stelselmatige schending van goed huurderschap opleveren.
De huurster heeft de gedragingen op zichzelf erkend maar stelt dat er, doordat haar partner de woning heeft verlaten en haar kinderen inmiddels uit huis zijn geplaatst, sindsdien geen sprake meer is geweest van overlast. Nu zij haar woongedrag tijdig heeft aangepast, is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, aldus de huurster.
Het hof merkt op dat de klachten van omwonenden zeker niet uitsluitend op de interactie tussen de huurster en haar huisgenoten zagen: ook het gedrag van de honden en de aanwezigheid van vuil en rommel in de tuin en in het portiek komen er prominent in naar voren. Verder blijkt uit de door de verhuurder in eerste aanleg overgelegde stukken dat er ook in de latere periode wel degelijk sprake is geweest van overlast. Zo beklaagt een van de buren zich in deze periode nog over veelvuldig nachtelijk geschreeuw, blaffende honden en stankoverlast en blijkt uit andere getuigenissen van diezelfde buurman maar ook van andere buren, dat de bedoelde overlast ook in de latere periode voortduurde, terwijl de bron van de overlast naar de huurster stelt toen al was weggenomen.
Gelet daarop volgt het hof de huurster niet in haar standpunt dat zij, zoals zij dat zelf formuleert, haar lesje op tijd heeft geleerd en dat voor herhaling niet behoeft te worden gevreesd. Het voorgaande leidt dan ook tot het oordeel van het hof dat de huurster haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op een zodanige wijze heeft geschonden dat de verhuurder het recht toekwam om de huurovereenkomst te ontbinden.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.