Praktijkgebieden: Vastgoed
Indien een eigenaar zijn pand verhuurt aan verschillende huurders (denk bijvoorbeeld aan een studentenhuis of een pand met verschillende appartementen), kan het voorkomen dat één van de huurders overlast veroorzaakt bij de andere huurders. De verhuurder kan in dat geval door de gedupeerde huurder(-s) worden gehouden om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden. De verhuurder kan op vordering van de gedupeerde huurder namelijk door de rechtbank worden veroordeeld om een ontruimingsprocedure tegen de overlast gevende huurder te starten.
In een recente uitspraak van het Hof Leeuwarden vinden we een voorbeeld van overlast die dermate ernstig is, dat ontruiming uit het gehuurde van de overlast veroorzakende huurder gerechtvaardigd is.
Het wangedrag bestaat in de betreffende zaak uit het meer dan een half jaar lang met grote regelmaat veroorzaken van geluidsoverlast door harde muziek, schreeuwen, ruzie, slaan met deuren, blaffende honden alsook uit vervuiling van de woonomgeving door fietsen, urine en ontlasting van de honden en rommel van de betreffende huurster in het gemeenschappelijk portiek. Verder zou de huurster jegens de buren een agressieve en bedreigende houding hebben aangenomen.
Het hof stelt voorop dat deze gedragingen, zeker als zij, zoals hier het geval is, meer dan een half jaar lang aanhouden, in beginsel ernstige overlast en een stelselmatige schending van goed huurderschap opleveren.
De huurster heeft de gedragingen op zichzelf erkend maar stelt dat er, doordat haar partner de woning heeft verlaten en haar kinderen inmiddels uit huis zijn geplaatst, sindsdien geen sprake meer is geweest van overlast. Nu zij haar woongedrag tijdig heeft aangepast, is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, aldus de huurster.
Het hof merkt op dat de klachten van omwonenden zeker niet uitsluitend op de interactie tussen de huurster en haar huisgenoten zagen: ook het gedrag van de honden en de aanwezigheid van vuil en rommel in de tuin en in het portiek komen er prominent in naar voren. Verder blijkt uit de door de verhuurder in eerste aanleg overgelegde stukken dat er ook in de latere periode wel degelijk sprake is geweest van overlast. Zo beklaagt een van de buren zich in deze periode nog over veelvuldig nachtelijk geschreeuw, blaffende honden en stankoverlast en blijkt uit andere getuigenissen van diezelfde buurman maar ook van andere buren, dat de bedoelde overlast ook in de latere periode voortduurde, terwijl de bron van de overlast naar de huurster stelt toen al was weggenomen.
Gelet daarop volgt het hof de huurster niet in haar standpunt dat zij, zoals zij dat zelf formuleert, haar lesje op tijd heeft geleerd en dat voor herhaling niet behoeft te worden gevreesd. Het voorgaande leidt dan ook tot het oordeel van het hof dat de huurster haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op een zodanige wijze heeft geschonden dat de verhuurder het recht toekwam om de huurovereenkomst te ontbinden.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.