Praktijkgebieden: Huurrecht
De zesde afdeling van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek biedt bescherming aan huurders van zogeheten middenstandsbedrijfsruimte. Deze huurders zijn economisch gebonden aan een bepaalde plaats, omdat ze voor hun inkomsten in sterke mate afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en omdat ze investeringen doen in verband met de inrichting van de gehuurde bedrijfsruimte. Dat betekent dat zij hun onderneming niet zonder (ernstige) nadelige gevolgen kunnen verplaatsen naar een andere locatie. De bescherming die de wetgever in deze afdeling aan deze huurders biedt bestaat uit termijnbescherming, huurbescherming en een zekere mate van huurprijsbescherming.
De vraag rijst wanneer sprake is van dergelijke middenstandsbedrijfsruimte. De kantonrechter te Haarlem liet daar recent haar licht over schijnen. De kantonrechter diende (kort gezegd) te beoordelen of een kantine van een hockeyclub hieronder kan worden geschaard. De kantonrechter beantwoorde die vraag bevestigend en overwoog als volgt:
“Onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW vallen alle bedrijven waar (als kernactiviteit) gelegenheid wordt geboden aan het publiek om in of vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken ter plaatse te nuttigen. Die situatie doet zich hier voor. Er kunnen immers in de kantine daar gekochte etenswaren en dranken worden genuttigd. (…)
Er moet voorts een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening aanwezig zijn. Dat hoeft geen besloten ruimte te zijn of een anderszins als zodanig kenbare inrichting om klanten te ontvangen. Voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is. Ook daarvan is hier sprake. Niet vereist is dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij het verkooppunt vervoegt. Alleen als elke bedoeling van de ondernemer om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, is geen sprake van een dergelijk verkooppunt. Een dergelijk ontbrekende bedoeling van [gedaagde] is gesteld noch gebleken. Er zijn ook onvoldoende aanknopingspunten die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst (een) andere bedoeling(en) hebben gehad. (…)
Het ‘publiek' mag een enigszins beperkt publiek zijn. Het feit dat het publiek dat de kantine bezoekt alleen uit personen zou bestaan die voor de hockeysport komen, staat er dus niet aan in de weg dat de onderhavige kantine als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt gekwalificeerd. De formulering in de overeenkomst “ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)s” laat ruimte open voor toegang door een breder publiek dan alleen de leden van Alliance. Partijen zijn het er ook over eens dat naast de leden van Alliance en de bezoekende teams ook ouders, grootouders en geïnteresseerden in de sportieve verrichtingen van Alliance gebruik maken van de kantine.”
Het feit dat de kantine twee maanden per jaar gesloten is wegens sluiting van het hockeyseizoen doet overigens volgens de kantonrechter aan het vorenstaande niet af.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.