Praktijkgebieden: Huurrecht
Uit artikel 7:226 BW volgt dat overdracht (bijvoorbeeld uit hoofde van koop) door de verhuurder aan een derde van een zaak waarop een huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit deze huurovereenkomst doet overgaan op de verkrijgende derde. De nieuwe eigenaar van het pand treedt dus in de plaats van de oude eigenaar voor wat betreft het verhuurderschap. Deze regeling is bekend onder de bondige noemer ‘koop breekt geen huur'.
Lid 3 van voormeld artikel bepaalt dat de verkrijgende derde tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen prijs. Hieruit lijkt te volgen dat niet altijd alle verplichtingen tussen de (oude) verhuurder en huurder mee overgaan. Dit laatste wordt bevestigd in de jurisprudentie.
Ook de Rechtbank Rotterdam heeft zich hier recentelijk over uitgelaten. In de betreffende zaak werd een gebouw aan een vereniging verhuurd die het gebouw gebruikte als woon- en oefenruimte voor ondermeer kunstenaars. De eigenaar droeg de eigendom over en (ingevolge het bovenstaande) het verhuurderschap. De vereniging vorderde dat de verhuurder veroordeeld zou worden tot betaling van een bedrag gelijk aan 40 procent van het budget voor onderhoud dat voor rekening van de verhuurder kwam, maar dat de verenging op grond van de huurovereenkomst zelf uitvoerde.
De vraag die de rechtbank diende te beantwoorden was of de betreffende afspraak in de huurovereenkomst mee was overgegaan op de nieuwe verhuurder. De rechtbank oordeelde dat dat niet het geval was. Op grond van artikel 7:226 lid 3 BW gaan namelijk (zoals vermeld) uitsluitend die bedingen mee over die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. De rechtbank overwoog dat:‘(…) de regeling van artikel 10.1 van de huur-/beheersovereenkomst een afspraak tussen verhuurder en huurder bevat omtrent de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de op de verhuurder rustende onderhoudsverplichtingen met betrekking tot de binnenzijde van het gehuurde, namelijk door deze door de huurder zelf te laten uitvoeren, waartegenover dan een (gemaximeerde) vergoeding van de verhuurder staat. Daarvan kan echter niet gezegd worden dat deze onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, reeds niet nu van enige relatie met (de omvang van) de door de Vereniging te betalen tegenprestatie (de huurprijs) niet is gebleken.'Van een relatie tussen de bewuste onderhoudsafspraak en de door de vereniging te betalen huur was volgens de rechtbank dus niet gebleken.
Gelet op het vorenstaande is het dan ook goed om te beseffen dat bij koop van een (deels) verhuurd pand, u als verkrijgende partij niet altijd alle verplichtingen overneemt die tussen de eerdere verhuurder en huurder golden. Indien u hiermee zou worden geconfronteerd, zijn wij u graag van dienst.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.