Praktijkgebieden: Vastgoed
De eigenaar van grond is ook eigenaar van de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd. Mocht A bijvoorbeeld een bouwwerk bouwen grond van B, dan is B daarvan in beginsel eigenaar geworden. Dit is echter anders wanneer dat werk een bestanddeel is van een ander gebouw dat niet op de grond staat van B, zoals bijvoorbeeld het geval is bij een uitbouw die over de erfgrens is heengebouwd. In dat geval behoort die uitbouw toe aan de eigenaar van het hoofdbouwwerk. Zie artikel 5:20 lid 1 sub 2 BW.
Dezelfde regels gelden tot op zekere diepte ook voor ondergrondse werken. In een recentelijk arrest van de Hoge Raad (LJN: BX7474), betoogden beide partijen dat zij géén eigenaar waren van tijdens een bouwproject in de grond geplaatste ‘groutankers', omdat de eigenaar voor de verwijderingskosten zou opdraaien. Groutankers zijn verankeringselementen die tijdens bouwprojecten worden gebruikt om damwanden op hun plaats te houden. Als verankering wordt een betonlichaam in de grond gebracht, in dit geval bij de aanleg van een treintunnel door Prorail. Woningcorporatie Rijswijk Wonen, die een ondergrondse parkeergarage in eigen grond wenst te bouwen, betoogde bij het Hof Den Haag met succes dat de groutankers weliswaar in haar grond gelegen waren, maar een bestanddeel zijn van de tunnelbak, en dus eigendom zijn van Prorail. Prorail stelde daarentegen dat – hoewel de groutankers in de grond waren blijven zitten – deze slechts een tijdelijke hulpfunctie hadden voor het bouwproject, zodat deze geen bestanddeel (meer) zijn van de tunnelbak, en ging met dat standpunt in cassatie.
De Hoge Raad overwoog: of een zaak een bestanddeel is van een andere zaak, moet ‘in het licht van alle omstandigheden van het geval beoordeeld worden' en is over het algemeen ‘feitelijk van aard en kan het in cassatie slechts in beperkte mate worden onderzocht.' Wanneer een zaak echter slechts een ‘tijdelijke hulpfunctie vervult en bestemd is om daarna te worden verwijderd, [levert dit] in het algemeen een aanwijzing op[..] dat die zaak naar verkeersopvatting niet als onderdeel van de andere zaak kan worden aangemerkt.' Om hieraan toe te voegen – het is immers de Hoge Raad – dat een oordeel daarover het ‘mede afhangt van de overige omstandigheden van het geval' en verwees de zaak terug naar het Hof voor een feitelijke beoordeling.
Uit dit arrest blijkt dat de tijdelijkheid een aanwijzing is dat een zaak geen bestanddeel is van een andere zaak, iets dat van belang kan zijn in allerlei eigendomsdiscussies bij onder andere belendende percelen.
Pjotr Lanting is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.