Praktijkgebieden: Huurrecht
Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder verplicht is om gebreken aan het gehuurde te herstellen op grond van artikel 7:206 BW. Een gebrek levert in beginsel namelijk een tekortkoming op in de zin van artikel 6:74. De wet kent echter geen verplichting van de verhuurder om (preventief) onderhoud te verrichten. Verplichtingen ontstaan pas als sprake is van een gebrek. Het plegen van onderhoud voorkomt juist dat een dergelijk gebrek ontstaat.
De enige bepaling in de wet die uitdrukkelijk spreekt over de onderhoudsverplichtingen is artikel 7:217, waarin is vastgelegd dat de huurder klein onderhoud aan het gehuurde moet uitvoeren. Alle kleine reparaties komen in beginsel voor rekening van de huurder, behalve de reparaties die nodig zijn geworden doordat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken, aldus artikel 7:217.
De vraag rijst wat kleine reparaties zijn. Dit zijn eenvoudige werkzaamheden die door een gemiddelde huurder zelf kunnen worden verricht. Bij Algemene Maatregel van Bestuur is een (niet limitatieve) lijst vastgesteld van werkzaamheden die moeten worden aangemerkt als kleine reparaties.
In een recent arrest van het Hof Den Bosch speelde de vraag of het mogelijk is om van deze bepaling bij overeenkomst af te wijken. In casu was in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder al het onderhoud – dus ook het groot onderhoud – aan het gehuurde diende te verrichten. De huurder meende dat een dergelijk contractueel beding in strijd is met dwingend recht. De huurder wees erop dat huurders ingevolge artikel 7:217 uitsluitend verplicht zijn om op hun kosten zogeheten ‘kleine herstellingen' te verrichten. Verdergaande onderhoudsverplichtingen komen volgens het wettelijke stelsel voor rekening van de verhuurder, aldus de huurder. Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:242 lid 1 stelde de huurder dat van het bepaalde in artikel 7:217 bij de verhuur van woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. De huurder had op deze grond de vernietiging ingeroepen van de huurovereenkomst voor zover die overeenkomst de huurder verplicht tot het verrichten van meer onderhoud dan in artikel 7:217 is bepaald.
Het hof overwoog dat in de betreffende wetsbepalingen is geregeld welk onderhoud van een gehuurde zaak voor rekening van een huurder is en welk (ander) onderhoud voor rekening van de verhuurder komt. Deze bepalingen zijn bij de verhuur van woonruimte in zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242). Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van woonruimte het huurprijzenrecht dwingend recht is.
Dat de onderhavige huurovereenkomst al bestond toen artikel 7:242 in werking trad (op 1 augustus 2003) voert overigens niet tot een ander oordeel. In artikel 206 Overgangswet Nieuw BW is immers geregeld dat bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, met ingang van het inwerking treden van het nieuwe huurrecht (1 augustus 2003) van toepassing zijn op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten (onmiddellijke werking). Het hof concludeerde dan ook dat de gestelde contractuele regeling, op grond waarvan al het onderhoud aan de woning voor rekening van de huurder zou moeten worden verricht, in strijd was met dwingend recht. Dat de huurprijs relatief laag was, brengt het hof niet tot een ander oordeel, te meer niet nu de verhuurder en huurder familie van elkaar waren en tussen partijen niet in geschil was dat de huurder aanvankelijk de woning niet wilde huren maar de eigen (koop)woning wilde behouden. Daarin kon evenzeer een rechtvaardiging zijn gelegen voor de lage huurprijs, aldus het hof.
In beginsel kan dus niet worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:217. Uit vaste jurisprudentie volgt dat inderdaad slechts in uitzonderlijke gevallen afwijking mogelijk wordt geacht. Indien u hier verder over geïnformeerd wilt worden, kunt u met ons contact opnemen.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.