Praktijkgebieden: Huurrecht
Inmiddels weten we dat de hoogste bestuursrechter de short stay vergunning (vergunning voor tijdelijke woononttrekking) rechtens accepteert. Met de vergunning hebt u dan toestemming van de gemeente om de woning tijdelijk aan bijvoorbeeld expats te verhuren. Als aandachtspunt blijft dan over of deze expats huurbescherming genieten indien zij een short stay woning bewonen.
In Nederland geldt in zijn algemeenheid dat bewoners van woningen in beginsel huurbescherming genieten. Dit is anders als de huur betrekking heeft op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW).
Wanneer is sprake van huur van korte duur? Volgens vaste rechtspraak is de duiding van de overeenkomst niet doorslaggevend. Van belang is dat het duidelijk is dat de ingebruikgeving van de woning gericht is op een kortstondig en bijzonder verblijf.
Over de kwalificatie “huur van korte duur” van short stay contracten is er jurisprudentie. Ik behandel hier een tweetal uitspraken (Rb. Amsterdam, sector kanton, 20 mei 2009, WR 2009/96 en Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, 2 augustus 2012 LJN: BX 5069). Zo werd er in Amsterdam geoordeeld dat geen sprake was van huur van korte duur. Het ging om een wetenschappelijk onderzoeker die met zijn vrouw de woning bewoonde, die een aanstelling van drie jaar had en verhuurster de mogelijkheid tot verlenging van de huurtermijn met een jaar niet zonder meer uitsloot. Om die redenen duidde de rechtbank het short stay contract niet aan als “huur van korte duur” en werden de onderzoeker en diens vrouw wettelijk beschermd.
Dat ging anders in het zuiden van het land. Daar oordeelde de rechtbank dat ‘short stay' wel een gebruik van korte duur betrof. Het ging om een promovendus die tijdelijk aan de Technische Universiteit Eindhoven verbonden was. De duur van het huurcontract was gekoppeld aan de duur dat de promovendus verbonden was aan de Universiteit, doch voor de minimale periode van een maand en de maximale duur van een jaar. De verhuurder het Woonbedrijf had ongeveer 800 woningen beschikbaar gesteld voor buitenlandse studenten en personen verbonden aan de onderwijsinstellingen. De woningen waren speciaal ingericht waren voor een gebruik als short stay. De kantonrechter overwoog dat het ten opzichte van reguliere woningzoekenden bijzonder onrechtvaardig zou zijn als deze groep zonder wachttijd in aanmerking komen voor een reguliere sociale huurwoning. Hierom, en omdat de bedoelingen van partijen bij het aangaan van het short stay huurcontract duidelijk waren, acht de kantonrechter dat het hier om een huur van korte duur gaat. De promovendus maakte dus geen aanspraak op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen.
Kortom: een eenduidig antwoord kan niet worden gegeven De twee uitspraken duiden vooral dat de rechtspraak casuïstisch is; of ‘short stay' huur van korte duur is, hangt af van de bijzondere omstandigheden van het geval. Vanzelfsprekend kunnen wij hierover nader adviseren.
Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.