Praktijkgebieden: Huurrecht
In onze eerdere weblog van 19 juli 2012 schreven wij al over mogelijke wetswijzigingen in de toekomst die tijdelijke verhuur makkelijker zouden maken. Nu geldt echter nog de gewone wet- en regelgeving die verhuurders van woonruimte nogal eens met ongekende en ongewilde risico's en problemen opzadelt. Huur(termijn) bescherming bijvoorbeeld. Maar ook het vragen een all in prijs is zo'n risico.
Vaak vragen verhuurders een all in prijs: daarin wordt geen onderscheid gemaakt tussen de kale huurprijs en de kosten van bijkomende leveringen en diensten, servicekosten. De wetgever heeft het rekenen van een all in prijs willen sanctioneren en heeft daarom in art. 7:258 BW aan de huurder de mogelijkheid geboden naar de huurcommissie te stappen en afsplitsing van de huurprijs te vragen. De huurder hoeft in een dergelijk verzoek alleen te stellen dat de prijs een all in prijs is.
Indien de Huurcommissie van oordeel is dat verhuurder en huurder de hoogte van de prijs (dus all in) en niet die van de huurprijs zijn overeengekomen, spreekt zij als huurprijs uit 55% van de geldende maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van de woonruimte, en spreekt zij, voorzover nodig, als voorschotbedrag voor de servicekosten uit een bedrag van 25% van die huurprijs (art. 17 Uhw).
Dat is nogal een zware sanctie. U als verhuurder heeft beoogd een vrije prijs af te spreken waarmee beide partijen ‘ uit de voeten konden'. Door deze prijs all in te laten zijn, kan een huurder bewerkstelligen dat deze prijs uitsluitend door het ‘all in' zijn doorgaans drastisch wordt verlaagd.
Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie kan weliswaar binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter vorderen (art. 7:262 BW). Maar ook daar geldt dat als er naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van een all in prijs, de huurprijs moet worden vastgesteld conform de in art. 17 lid 1 UHW gegeven regels.
De nieuwe huurprijs gaat in met ingang van de maand nadat het verzoek bij de huurcommissie is ingediend.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.