Praktijkgebieden: Huurrecht
Als huurders van woonruimte hun woning onderling willen ruilen en hun verhuurders daarmee instemmen, hoeft dat geen problemen op te leveren. Als een verhuurder echter geen ander in de plaats van zijn huurder wil accepteren, zal de huurder de weg van artikel 7:270 BW moeten volgen: hij kan dan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen.
Bij de beslissing daarover worden door de rechter alle omstandigheden van het geval meegewogen. De rechter kan de vordering slechts toewijzen als de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Hij zal daarnaast de vordering kunnen afwijzen ingeval de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.
De kantonrechter in de Rechtbank Den Bosch boog zich eind vorig jaar over een dergelijke vordering. In deze zaak vorderde de huurder een machtiging op voet van het bepaalde in artikel 7:270 BW om een ander in haar plaats te stellen als huurder van de woning, en legde daaraan ten grondslag dat zij een zwaarwegend financieel belang had bij een verhuizing naar een goedkopere woning. De huurder was op zoek gegaan naar kandidaten voor een woningruil en was uiteindelijk in contact gekomen met een familie van Marokkaanse afkomst. De verhuurder van deze familie had reeds een verklaring van geen bezwaar gegeven, waardoor medewerking van die zijde was verzekerd. De familie was voldoende draagkrachtig om de huur voor de nu nog door de huurder bewoonde woning te kunnen betalen.
De verhuurster voerde tegen de vordering tot verweer aan dat zij in samenspraak met de gemeente voor de wijk waarin de woning van de huurder was gelegen haar toewijzingsbeleid had aangepast. Het doel van die aanpassing was het verkrijgen van een betere balans tussen de verschillende bevolkingsgroepen in de wijk. Om die reden wilde verhuurster bewoners van Marokkaanse afkomst weren. Volgens de verhuurster woog het algemeen belang dat de verhuurster diende te waarborgen (zoals haar was opgedragen in artikel 12 van het Besluit Beheer Sociale Huursector) in dit geval zwaarder dan het individueel belang van de huurder.
De kantonrechter was het daar niet mee eens om redenen van grondrechtelijke aard. Artikel 1 van de Grondwet verbiedt discriminatie. De kantonrechter overwoog dat afwijking of beperking van in de Grondwet neergelegde grondrechten weliswaar mogelijk is, maar dat daarvoor een wet in formele zin is vereist. Een dergelijke wet bestaat ook wel, namelijk in de vorm van de Huisvestingswet. Maar daarin worden aan de gemeenteraad bevoegdheden toegekend om te bepalen welke categorieën personen in aanmerking komen voor welke categorieën woningen. Een woningcorporatie kan zich dus niet op die wet beroepen. Nu is er ook nog wel het Besluit Beheer Sociale Huursector, dat o.a. bij woningcorporaties een taak neerlegt met betrekking tot de leefbaarheid in wijken, maar dát is weer geen wet in formele zin, maar slechts een amvb.
Kortom: in dit geval, waarin de gemeente geen bezwaar had tegen afgifte van een huisvestingsvergunning, mocht de woningcorporatie niet met een verwijzing naar een algemeen leefbaarheidsprobleem in een wijk overgaan tot weigering van een concrete huurder. Ten aanzien van de voorgestelde huurder zou zij concrete bezwaren hebben moeten aanvoeren en anders moest de woningruil gewoon worden geaccepteerd.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.