Praktijkgebieden: Vastgoed
Wanneer een huurder de maandelijkse huurtermijnen niet tijdig voldoet, kan de verhuurder na aanhoudend verzuim tot de slotsom komen dat een verdere voortgang van de huurrelatie met deze huurder niet langer tot de reële mogelijkheden behoort. De verhuurder kan in een dergelijk geval ervoor kiezen om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde te vorderen.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Uit de jurisprudentie volgt dat voorgaande maatstaf voor wat betreft huurovereenkomsten meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden in beginsel ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Echter, ook zonder dat aan deze eis is voldaan, kan reden bestaan voor ontruiming van het gehuurde. Een voorbeeld is het structureel niet-tijdig betalen van de huur door de huurder.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft zich recent over deze laatste grond uitgelaten. In deze zaak ging het om wanbetaling door de huurder van de huur van een tweetal bedrijfspanden; een café en een kantoor. De huurder had in de dertig maanden voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding de huur voor het café 21 keer en de huur voor het kantoor 20 keer te laat betaald. In de twaalf maanden voor de inleidende dagvaarding betaalde zij de huur voor het café zeven maal te laat en die voor het kantoor zes maal. Na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding betaalde zij de huur ‘slechts' tweemaal te laat.
Het hof concludeert dat de huurder de huur in het verleden structureel te laat betaalde, en dat haar houding als uiterst nonchalant kan worden aangemerkt. Toch merkt het hof op dat zij niet de ogen wil sluiten voor het feit dat vanaf midden 2009 wel degelijk een aanzienlijke verbetering van het feitelijke betalingsgedrag heeft plaatsgehad. Weliswaar wordt hierdoor de wanprestatie uit het verleden niet goedgemaakt, aldus het hof, maar bij de beoordeling van de ontbindingsvordering mag ook met zulke latere feiten rekening worden gehouden. In het licht van de sterke verbetering van het betalingsgedrag vindt het hof voldoende grond om de ontegenzeggelijke wanprestatie van de huurder als van zodanig geringe betekenis aan te merken dat die op dit moment de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof ziet daarom reden om de huurder nog een laatste kans te geven. Het hof merkt op dat bij de overweging om de huurder nog een (laatste) kans te bieden zij grote betekenis toekent aan het bedrijfsbelang van de huurder en aan de noodzakelijkerwijs bij het bedrijf betrokken belangen van derden, zoals werknemers.
Wanneer de wens bestaat de huurovereenkomst met een huurder te beëindigen wegens het structureel niet-tijdige betalen van de huur, verdient het derhalve aanbeveling om als verhuurder spoedig actie te ondernemen. Immers, wanneer de huurder in de maanden voorafgaand aan de ontbindings- c.q. ontruimingsprocedure verbetering laat zien in zijn betalingsgedrag, ligt de ontruimingsvordering al snel voor afwijzing gereed.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.