Praktijkgebieden: Vastgoed
Een aanschrijving van de gemeente tot toepassing van bestuursdwang gericht aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft ook te gelden als een aanschrijving aan iedere eigenaar van de vereniging afzonderlijk. Dat heeft de Hoge Raad onlangs bepaald in zijn arrest van 4 mei 2012. Dit betekent dat de gemeente de kosten van toepassing van bestuursdwang op elke individuele eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de vereniging kan verhalen.
Waar ging het hier om? In deze zaak ging het om de invordering van kosten die door de gemeente waren gemaakt bij de toepassing van bestuursdwang. De gemeente had bij brief onder aanzegging van bestuursdwang een individuele eigenaar aangeschreven een aantal voorzieningen te treffen met betrekking tot diens appartement. Daarnaast had de gemeente bij afzonderlijke brief de VvE eveneens onder aanzegging van bestuursdwang aangeschreven een aantal voorzieningen te treffen ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex.
Nadat de voorzieningen niet binnen de gestelde termijn waren getroffen, had de gemeente een aannemersbedrijf opdracht gegeven de te treffen voorzieningen uit te voeren. De kosten die hiermee gemoeid waren, wilde de gemeente vervolgens door middel van een dwangbevel verhalen op een individuele eigenaar.
Deze verzette zich ertegen dat hij ook de kosten betreffende de voorzieningen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het complex moest betalen nu de bestuursdwangaanschrijving ten aanzien van dit gedeelte slechts aan de VvE was gericht en niet aan hem afzonderlijk. Hierdoor was alleen de VvE als overtreder aan te merken en zodoende konden de kosten van bestuursdwang alleen op de VvE worden verhaald. Artikel 5:25 Awb bepaalt immers dat de toepassing van bestuursdwang geschiedt op kosten van de overtreder. Artikel 5:26 lid 1 Awb (inmiddels vervallen) bepaalde dat het bestuursorgaan de kosten van bestuursdwang van de overtreder bij dwangbevel kan invorderen.
De Hoge Raad overweegt nu dat het juist is dat de kosten van bestuursdwang enkel op de overtreder kunnen worden verhaald. De overtreder is degene die niet voldoet aan de bestuursdwangaanschrijving. De Hoge Raad overweegt vervolgens dat een aanschrijving aan de VvE tot het treffen van voorzieningen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex tevens is aan te merken als een aanschrijving aan de eigenaars tezamen. De Hoge Raad baseert deze gelijkstelling op artikel 5:126 lid 2 BW, dat bepaalt dat de VVE de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen.
De schuld van de VvE aan de gemeente komt voor rekening van de gezamenlijke eigenaars en deze dienen op grond van artikel 5:113 BW bij te dragen naar hetgeen geldt in hun onderlinge verhouding. De gemeente kan met een dwangbevel aldus de individuele eigenaar hoofdelijk aanspreken naar evenredigheid van zijn aandeel in de Vereniging.
Yordy Soffner is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.