Praktijkgebieden: Huurrecht
Al eerder schreven wij over een arrest waarin is geoordeeld over de vraag of sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen een huurder en een medebewoner.
Het huurrecht kent twee vormen van medehuur: de wettelijke medehuur en de contractuele medehuur. Contractuele medehuur betekent dat beide huurders op het huurcontract staan geschreven als huurders. Wettelijke medehuur wordt ontleend aan de wet of een op de wet gebaseerde vordering. Echtgenoten en geregistreerd partners worden van rechtswege medehuurder zolang deze ook zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Voor andere samenwoners geldt dat zij een verzoek tot medehuurderschap aan de verhuurder kunnen doen. Als de verhuurder dit verzoek afwijst, kunnen zij zich tot de rechter wenden.
In het algemeen zijn de voorwaarden voor medehuurderschap dat de samenwoner zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde (i), de samenwoner tenminste twee jaar samenwoont met de huurder (ii) en zij beiden een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren (iii). Deze voorwaarden gelden ook voor een vordering tot medehuurdersschap indien de huurder is overleden (art. 7:268 BW).
Vooral de laatste voorwaarde leidt tot interessante uitspraken. Op 18 maart 2011 oordeelde de Hoge Raad over de vraag of sprake kan zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als de huurder al een tijd elders verblijft.
In dat geval verbleef de overleden huurder al een jaar in een zorgcentrum wegens gezondheidsklachten. Volgens de Hoge Raad volgt uit artikel 7:268 lid 2 BW in het algemeen niet de eis dat de gemeenschappelijke huishouding tot (kort) voor het overlijden moet hebben voortgeduurd. Het is dus in beginsel mogelijk dat de huur wordt voorgezet ondanks het feit dat huurder en samenwoner wegens ziekte of hulpbehoevendheid reeds langere of kortere tijd geen gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Of een dergelijke vordering voor toewijzing in aanmerking komt is volgens de Hoge Raad afhankelijk van de duur van de periode van samenwonen, de reden voor de (ziekenhuis)opname van huurder en de duur hiervan. In dit geval “ijlde” de gemeenschappelijkheid dus als het ware voort.
Over de kansen op succes in een vordering tot medehuurderschap adviseren wij u graag.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.